1세대 1주택 양도세, 장기보유특별공제

최근 부동산 가격이 급등하여 부동산 정책도 크게 바뀌고 있습니다.

 

출처: 국세청

더불어민주당은 1세대 1주택 양도소득세 및 종합부동산세 완화를 당론으로 확정하였습니다.

이에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준은 시가 9억원에서 12억원으로,

종합부동산세는 공시지가 9억원에서 11억원으로 상향 조정될 전망입니다.

 

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5068309 

[속고살지마] 1주택자도 비과세가 많이 까다로워집니다

 

'1세대 1주택이면 주택을 팔 때 모두 세금을 안내지 않아?' 라고 생각하시는 분들이 많을텐데요,

기존 양도세법에 따라 1세대 1주택자가 시가 9억원 초과 부동산을 처분할 경우 

9억 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.

 

목차

 

1. 양도소득세 세액계산 흐름

 

양도소득세 세액계산 흐름 출처: 국세청

 

양도소득세는 현재 양도가액에서 취득원가 및 필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제를 공제한 

양도소득금액에서

 

양도소득세 세액계산 흐름2 출처: 국세청

 

기본공제인 250만원을 제한 뒤 세율을 계산하여 산출됩니다.

자세한 계산은 예시를 통해 알아보겠습니다.

 

2. 장기보유특별공제

2.1 현행 장기보유특별공제

 

장기보유특별공제는 소득세법 제95조 2항에 따라 보유기간이 3년 이상인 양도대상에 대해 적용되며,

1세대 1주택이 아니더라도 공제받을 수 있습니다.

장기보유특별공제율 출처: 국세청

 

 

1세대 1주택 고가주택의 경우 장기보유특별공제율을 단순하게 보유하는 것 뿐만 아니라

거주하는 요건도 추가하였는데요,

 

1세대 1주택 장기보유특별공제 출처: 국세청

 

예를 들어 5년간 보유하였으나, 거주기간이 3년이라면 장기보유특별공제는 기존 40%가 아닌

20%+12% = 32%만 공제해주는 방식입니다.

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준을 12억원으로 올리면서 장기보유특별공제는 

양도차익이 5억원 미만인 경우 최대 80%, 5억~10억원인 경우 최대 70%, 10~20억원은

최대 60%, 20억원 초과인 경우 최대 50%로 감면율을 줄이는 것을 검토중입니다.

 

3. 변경된 고가주택 양도소득세 비과세 요건

3.1 기존의 고가주택 양도소득세 계산 방식

 

1세대 1주택 고가주택(9억원) 초과분을 처분할 경우 세금은 다음과 같습니다.

 

 

출처: 국세청

 

 

예를 들어 6억원에 구매한 주택이 10억원이 되어 1세대 1주택을 만족하고 

장기보유특별공제가 없다고 가정할 경우,

양도소득세는 (4억원/10-250만원) * 기본세율로 450만원 정도 산출되는 것을 확인할 수 있습니다.

 

3.2 변경되는 고가주택 양도소득세 계산 방식

 

변경되는 고가주택 양도소득세 계산 방식을 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 만족한 경우,

12억원 이하 주택은 양도소득세가 발생하지 않습니다.

 

비교를 위해 12억원 초과 주택에 대해 기존 방식과 변경될 수 있는 세율로 계산을 해보겠습니다.

 

예를 들어, 8억원에 구매한 아파트를 15억원에 양도하고 보유기간은 4년으로 가정하겠습니다.

기존 방식에 따르면

양도차익  = 7억원*6/15 = 2.8억원

장기보유특별공제액 = 2.8억원*32%

기본공제 = 250만원

산출세액 = (2.8억원 - 0.896억원 - 0.025억원) * 기본세율 = 40,602,000 원으로 예상됩니다.

 

변경되는 방식에 따르면

양도차익 = 7억원*3/15 = 1.4억원

장기보유특별공제액 = 1.4억원*32%*7/8

기본공제 = 250만원

산출세액 = (1.4억원 - 0.392억원 - 0.025억원) * 기본세율 = 19,505,000원으로 예상됩니다.

 

확실히 양도차익이 10억원 미만이고, 양도가액이 12억원 부근의 매물들은 양도소득세가 

줄어들 것으로 예상되나, 고가의 주택들은 장기보유특별공제가 절반으로 줄어드니 

해당 내용은 적절하게 비교하시기 바랍니다.