서울 아파트 거래 절벽, 향후 집값 전망

최근 서울 부동산 '매매절벽'으로 10월 거래량이 2년 7개월만에

최저치를 기록하였다고 뉴스가 나왔습니다.

서울 집값 전망

 

서울 아파트 거래절벽

 

 

 

 

KB부동산 리브온 자료로 마포구, 성동구, 강서구, 관악구의

매매가격증감률은 0.00%로 작성되었고

 

마포구, 성동구, 강서구, 관악구 매매가격증감률

실제로 서울 부동산의 거래량은 예년에 비해 확실하게 감소한 모습인데요,

왜 이런 현상이 발생하였고 향후 집값은 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/NqzZGTcGQmc

 

 

 

목차

 

 

 

 

1. 서울 아파트 매매절벽의 현황

 

부동산지인에서 연도별 서울시 아파트 거래량 동향을 확인할 수 있는데요,

2021년 11월 매매거래량은 762건으로

최근 12년 거래량 중 가장 적은 거래량으로 확인할 수 있습니다.

월별 서울 아파트 거래량

 

서울시부동산정보광장에서 해당 내용을 좀 더 디테일하게 확인할 수 있는데요,

2020년 11월 한창 부동산 가격이 오르던 때에 거래건수는 6,365건이였고

올해 2021년 11월 767건과 확실히 거래량의 온도가 다른 것을 알 수 있습니다.

2021년 서울시 거래건수

 

그러나 거래량 감소 현상은 비단 10월달에만 국한되는 것이 아니라,

2021년도 하반기 전체에 발생하였다고 보는 것이 맞습니다.

2021년 7월부터 11월까지 거래량은 평년 대비 56%수준에서 최대 12%까지 급감한 것입니다.

 

평년대비 2021년 거래량 

 

 

 

 

 

2021년도와 불타오르던 2019년을 비교해보면

현재 상황이 얼마나 거래량이 급감하였는지 알 수 있습니다.

2019년 10월, 11월 12월은 모두 거래량이 1만건을 초과하거나 육박하는데요,

2021년의 경우 10월은 2,306건 11월은 겨우 767건 밖에 되지 않습니다.

 

2019년과 2021년 서울 부동산 거래량 비교

 

2. 거래절벽의 원인 DSR규제

 

이렇게 거래량이 급감하게 된 원인은 세 가지로 볼 수 있습니다.

첫 째 DSR규제가 너무 강력했기 때문입니다.

 

아니 부먹님 부동산 대출 규제는 이전에도 9억원 초과분은 20% 15억 초과분은 0%로

충분히 강력했던 것 아닌가요?

시장에 큰 파급력을 준 12.16대책 

네 맞습니다 이전에도 이 규제는 강력했고 당시 충격은 정말 엄청났습니다.

일명 12.16 규제로 불리며 사상최초로 15억원 초과 아파트 대출 금지라는 엄청난 카드를 뽑았지만,

당시 '정부가 하는 것에 반대로 하면 된다' 인식이 팽배해져

보란듯이 무시하고 사람들이 아파트를 엄청나게 매수했습니다.

 

그 결과 6억대 정도의 아파트는 9억원으로 모두 키를 맞췄고,

10억원대 아파트는 15억원으로 키를 맞추며 현재 상황을 만들었습니다.

 

이렇게 부동산 가격이 더 올라버리고

사상 초유의 대출규제도 시행한 상황에서 DSR 40% 규제까지 더해지니

이제는 정말 집을 사기가 너무 힘들어졌습니다.

 

DSR 2단계 규제의 초안

 

 

 

 

 

내년 7월에 적용하겠다던 DSR 2단계 규제를 갑자기 말을 바꾸어

금융위원회는 내년 1월부터 이 DSR 2단계를 적용하겠다고 발표하였습니다.

갑자기 변경된 DSR 2단계 시행일

  

DSR 2단계가 적용되면 총 대출액이 2억원을 초과할 경우

대출 상환액과 이자금액이 자신의 연봉의 40% 이하가 되어야만 합니다.

 

예를 들어 연봉 5천만원인 직장인에게 DSR 2단계가 적용되면

원금상환액과 이자금액의 합계가 5천만원의 40%인 2천만원 이하여야 합니다.

이게 잘 이해가 안되실 텐데요, 구체적인 숫자로 알아보겠습니다.

DSR 1단계 적용 시 10억 아파트 구매 가정

 

DSR 1단계 적용 시에는 신용대출의 만기는 7년으로, 주담대의 경우 35년으로 설정하는데요

10억원 아파트를 산다고 가정할 시 주택담보대출을 최대한으로 3억8천만원까지 받고,

신용대출 1억원을 받으려면 연봉은 약 9천만원이 되어야 했습니다.

 

즉 연봉 9천만원 정도 되는 사람이 신용대출과 주담대 4억8천만원의 대출을 받고

5억2천만원 현금이 있어야 10억원짜리 집을 살 수 있는 것이었습니다.

DSR 2단계 적용 시 10억원 아파트 매매 가정

하지만 DSR 2단계가 적용되어 신용대출의 만기는 5년,

주담대의 경우 30년으로 감소하였으며,

이자율도 올랐기 때문에 동일하게 주담대와 신용대출을 합쳐 4억8천만원을 받으려면

정책 변화로 인한 효과

 

 

 

 

 

연봉이 1억1천만원이 되거나,

동일한 연봉 9천만원 기준으로 신용대출이 6천만원으로 깎여버리는 상황이 발생한 것입니다.

 

3단고음과 같이 중첩된 효과들

지금 상황을 아이유의 3단 고음으로 비유할 수 있겠는데요,

1단 고음은 9억원 초과 아파트 대출 규제, 15억 초과 아파트 대출 금지입니다.

 

2단 고음은 1단 고음에 DSR 1단계를 추가한 것이고,

3단 고음은 여기에 또 DSR 2단계를 추가한 것입니다.

 

서울 집값도 오르고 이자율도 오른 상태에서 대출을 더 조이니

연봉 1억 1천이상이면서 현금 5억원 이상 가진 사람들만 집을 살 수 있게 되었고

이제 이정도의 여력이 있는 사람들은 이미 집을 구매했거나 관망을 하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

 

3. 거래절벽 원인 심리적인 피로감

서울과 전국의 연도별 상승률

두 번째 이유는 심리적인 피로감입니다.

짧게 보면 최근 1년 동안 서울의 집값은 17%, 전국은 21%가 상승하였습니다.

길게 4년으로 보면 서울의 집값은 54%, 전국은 35%가 상승하였습니다.

 

미국 다우존스 지수

 

 

 

 

 

세상에서 가장 효율적인 시장이라 평가받는 미국의 다우존스 지수도 등락이 존재하는데,

서울의 매매지수

서울의 매매지수는 2019년 6월 10일부터 2021년 11월 29일까지

단 한번의 조정도 없이 매주 상승하였습니다.

전국과 서울의 매매가격상승률

 

최근 거래량이 급감함에도 그 상승폭이 감소했을 뿐이지

매매가격이 하락하지 않았습니다.

 

첫 번째 이유인 대출제한과 지속적인 상승으로 인한 심리적 피로감으로 인해

서울의 아파트 매매는 거래절벽이 발생하였습니다.

결코 낮지 않은 현재의 상승률

 

 

가장 최근의 2021년 11월 29일 서울의 매매가격 증감률은

근래 가장 낮은 0.138%를 기록했는데요 이 또한 절대 낮은 수치가 아닙니다.

이 수치를 52주로 환산한다면 매년 7.43%만큼 상승한다는 것입니다.

 

4. 매매절벽 원인 1세대1주택자들의 동기부재

 

양도소득세 과세 기준 변경

 

셋째 1세대 1주택자들의 동기부재입니다.

현재 1세대1주택 양도세 비과세 기준이 기존 9억원에서 12억원으로 개정이 확정되었습니다.

 

소득세법개정이 시행되려면 2023년 1월 이후에나 될 것이고

현재 매매가격이 9억원에서 12억원인 아파트는 절대 매매할 유인이 없습니다.

 

집주인 입장에서는 2달 정도만 더 기다리면 양도소득세를 한 푼도 내지 않는데

정말 급한 이유가 있지 않는 이상 현재 매매할 이유가 없는 것입니다.

 

또한 첫 번째 이유와 맞물려 상급지나 넓은 평수로 옮기려는 1주택 세대에게도

대출규제가 너무 강해 집을 팔면서도 옮기지 못하는 상황도 있기 때문입니다.

 

5. 향후 서울 집값 전망은?

 

지금까지 서울 아파트 거래량이 급감한 이유를 살펴봤는데요,

가장 중요한 향후 서울 집값은 어떻게 변할까요?

서울의 미래 공급 예상 전망

첫 째 공급측면입니다. 아파트의 경우 지을 토지가 있더라도 인허가기간 1년,

공사기간 26~7개월로 공급을 하겠다고 마음을 먹어도

최소 4년 정도 걸릴 수 밖에 없습니다.

 

예전부터 예견되었던 것 처럼 2022년에서 2023년까지

서울의 신축 아파트 공급은 2020년과 2021년 보다 더 적을 예정입니다.

정부정책과 집값의 상관관계

 

둘 째 정책적인 측면입니다. 기존에 1단 고음과 마찬가지로

정부가 15억원 초과 아파트 대출 금지 등 상한 가격을 건드리는 정책을 펼치면

그 숫자까지 가격이 상승하는 놀라운 현상이 있었습니다.

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 개정하는 것이 확정되었고

혹시 또 9억원대 아파트가 양도소득세 비과세 기준인 12억원까지 상승하는 현상이 발생할 수도 있습니다.

 

셋 째 대출규제 측면입니다. 이번 정부에게서 정말 예측하기 힘든 영역인데요,

내년 대선을 위하여 현재 대출을 많이 죄였다가

내년 초에 표를 의식하여 대출을 푼다면

그동안 억눌렸던 심리가 한꺼번에 나올 수 있습니다.

 

하지만 그렇게 된다면 정부 막판까지 집값이 올랐다는 오명을 받기 때문에

대출규제를 쉽게 풀 것으로 예상되지는 않습니다.

 

서울 아파트 거래절벽과 집값 예상 결론

 

결론적으로 현재 서울 아파트 거래량이 유례없이 급감한 원인은

누적된 대출규제로 인한 여력 부족, 심리적 피로감, 양도소득세 기준 소득 변경입니다.

 

이로 인한 서울 아파트의 전망은 공급측면으로는 현재 보다 더 상승할 것이며,

정책적인 측면으로는 약간의 상승 가능성이 있고, 대출규제 측면으로는 보합으로 볼 수 있겠습니다.

 

 

종합하자면 2022년 서울 아파트 가격은 2021년도처럼 급상승할 것으로 예상되지 않습니다.

상승폭은 제한적이지만 인플레이션만큼의 작은 수준도 아닐 것으로 생각됩니다.

 

그렇기 때문에 무주택세대분들께서는 절대로 조급하게 매수를 할 필요는 없습니다.

제가 항상 말씀드린 것과 같이 적당한 가격에 적당한 매물이 나올 때까지 힘드시겠지만

임장을 지속적으로 다녀야 합니다.