부동산 실거래가 조회, 부동산 시세 파악, 아파트 가치

오늘은 부동산 매매의 가장 기본인 내가 살 집 또는 관심 있는 집의

실거래가는 얼마인지 확인할 수 있는 방법과,

 

이 실거래가를 바탕으로 내 집의 가격 또는 내가 관심있는 아파트의

가격이 싼지 비싼지 적절하게 판단할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

 

https://youtu.be/FTnB7m0wRAM

 

 

목차

 

1. 부동산 실거래가 확인하는 법

 

 

https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

 

 

 

 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

실거래가를 확인할 수 있는 방법은 다방, 아실, 직방 등

부동산 어플로도 확인이 가능하지만,

이들이 원 데이터를 받는 곳은 바로 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 메인 화면

 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 검색하고 접속하면 바로 이 화면을 보실 수 있는데요,

아파트부터 오피스텔 그리고 분양/입주권까지 실거래가를 확인하실 수 있습니다.

 

 

여러분들께서 가장 관심이 있으실 아파트를 클릭하면

이렇게 지도와 함께 상세 검색창이 뜨는데요,

우리나라 부자 아파트의 대명사 압구정동 현대아파트를 검색해보겠습니다.

실거래가 확인 방법

 

상세검색을 통해 최근 거래금액은 얼마였는지, 전용면적과 층수를 상세하게 확인할 수 있습니다.

 

실거래금액 상세 화면

 

 

 

 

 

 

바로 매매 옆에 전월세 버튼을 클릭하여 전용면적과 층수에 따라

지금 전세 금액은 얼마인지도 확인이 가능합니다.

 

전월세 실거래가격

하지만 실거래가가 현재 완전한 시가라고 생각할 수는 없는데요,

아파트 매매 후 30일 이내 신고기한이 있기 때문에 12월에 실거래가가 등재되었다면

11월에 거래가 되었기 때문에 1달의 가격 갭이 발생합니다.

분양권 실거래가 확인

 

분양권 같은 경우도 동일하게 자신이 원하시는 지역에 검색을 통해

현재 분양권이 어느정도로 거래가 되었는지 확인할 수 있습니다.

 

자 이렇게 실거래가를 어떻게 확인할 수 있는지,

실거래가는 현재 시세가 아니라 1개월 전의 실제 거래가격이라는 것을 알았는데요

가장 중요한 내가 산 아파트 혹은 살 아파트가 현재 적절한 가격일까

아니면 비싼 가격일까 판단할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

 

 

2. 내가 살 아파트의 가치 판단하는 법(거시적)

 

https://kbland.kr/

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리

 

 

KB 부동산 리브온

 

KB부동산 리브온이 우리나라 부동산 거래금액에 대해 빅테이터화를 가장 잘한 것으로 생각되는데요,

아까 말씀드렸던 국토교통부 실거래가 원데이터를 가공하여

시세트렌드라는 서비스를 제공하고 있습니다.

 

강남구의 시세 트렌드

처음 보시는 화면에서 엑스를 누르시고 지도를 축소하여 자신이 원하시는 지역을 클릭하면

각 지역의 매매평균가, 전세평균가를 통해 전세가율의 변동을 확인하실 수 있습니다.

 

전세가율은 매매가격 대비 전세가격을 말하는데요,

예를 들어 매매가격이 10억원이고 전세가격이 6억원이다

이러면 전세가율은 60%가 되는 것입니다.

서울시 시세 트렌드

 

 

통상 전세가율이 55% 이상이면 매매가격이 적절한 수준이라고 많이들 판단하시는데요,

서울시의 경우 미분양이 쏟아졌던 2016년의 경우 전세가율은 무려 72%를 육박합니다.

 

 

이 당시 매매평균가가 5억 6천만원이고 전세가가 4억 5백만원이니

1억 5천만원 정도 현금을 갖고 있거나 대출을 냈다면 갭투가 가능했던 시기였던 것입니다.

 

이런식으로 본인이 원하는 지역에 대해 대략적으로

현재 매매가 대비 전세가는 얼마이며, 이전에는 어느정도였는지

그래서 현재 가격은 어느정도 수준인지 가늠할 수 있습니다.

서울에서 유일하게 하락한 관악구

 

이번주에 관악구가 서울에서 유일하게 매매증가율이 0.01% 하락했습니다.

 

2016년 관악구의 시세

 

 

관악구의 경우 2016년 6월의 매매평균가는 4억 468만원이며

전세가율은 82.6%이기 때문에 이 당시 갭투를 했다면

현금 단 7천만원만 있으면 가능했었습니다.

 

관악구의 현재 전세가율

그 후로 2020년 8월 전세가율 56.1% 최저점을 기록한 뒤

2021년 11월 현재 전세가율은 61%를 기록하고 있습니다.

 

통상적으로 전세가율이 55% 이상이면 매매가가 적절한 수준이다고 판단하는데,

현재 관악구의 경우 일시적으로 매매증가율은 0.01% 하락하였으나

전세가가 매매가를 충분하게 받치고 있기 때문에

이 지표만 본다면 아직 충분히 살만한 가격인 것입니다.

 

봉천동의 2016년 전세가율

이제 구를 살펴보았으나 동을 살펴볼 차례입니다.

서울대입구역 근처 봉천동은 저도 서울에서 가격도 싸고

강남 출퇴근이 용이해서 자취를 오래했던 동네인데요,

2016년 5월 전세가율은 84.84%로 최고점을 기록하였습니다.

 

관악구의 전세가율 최저점은 82.6%인 것을 생각하면

봉천동은 관악구 중에서도 가격이 빠지면

더 빠질 수 있는 지역으로 생각할 수 있겠습니다.

 

2021년 11월 봉천동의 전세가율

 

2021년 11월 봉천동의 전세가율은 61.28%로 관악구 전체 보다

약간 더 가격적으로는 메리트가 있다고 볼 수 있으나 큰 차이는 현재 없다고 판단됩니다.

 

집값만 지속적으로 상승한다면 언젠간 꺼질 거품이라고 볼 수 있으나,

임대차3법으로 인해 전세가격이 지속적으로 매매가의 60% 수준을 맞춰주고 있기 때문에

집값이 계속 상승할 여력이 있는 것입니다.

 

 

3. 집값 상승의 원동력 전세값

 

 

임대차 3법 시행일

임대차 3법은 2020년 7월 31일 부터 적용되었는데요,

2년이 되는 2022년 7월 31일 이후 엄청난 전세폭등이 기다릴 수도 있습니다.

 

종합부동산세로 인한 효과 출처 뉴시스

전세를 주는 다주택자의 경우 이번 종부세를 겪고 생각이 많이 달라졌을 것입니다.

내가 저 집 전세 때문에 종부세를 3백만원 더 내게 생겼는데

4억짜리 전세 이자율 1% 해봤자 매년 4백만원인데?

내년에 종부세도 더 오른다는데 종부세 내고 이자 이거 받아서 되겠어?

이런 생각으로 종부세의 조세부담을 임차인에게 자연스럽게 전가하며

주변 전세 시세도 오르겠다 전세 가격을 계속 올릴 수 밖에 없는 상황을 정부가 만들고 있습니다.

 

4. 내가 살 아파트의 가치 판단하는 법(미시적)

 

다시 돌아와서 이제는 봉천동 내에 우리가 사고 싶은 아파트의 가격을 살펴봐야 하는데요,

아쉽게도 KB부동산 리브온에서는 시간 흐름에 따른

전세가율을 아파트마다 정확하게 보여주지는 못하고 있습니다.

 

다른 어플들도 많이 있겠지만 호갱노노의 경우 비교적

시계열에 따른 전세가율을 잘 보여주는 것 같은데요,

관악푸르지오의 전세가율

 

 

내가 만약에 관악푸르지오에 관심이 있다 하시면

이렇게 매매/전세 탭을 클릭하여 현재 매매가 대비 전세가의 비율을 확인할 수 있습니다.

 

아까 관악구와 봉천동의 전세가율은 61% 수준이였으나,

관악푸르지오는 현재 전세가율이 40%인데요

최근 매매가가 급격하게 오른 것에 비해 전세가가 많이 오르지 않은 모습으로

매매가가 현재 너무 급격하게 올랐다 이렇게 판단할 수도 있겠습니다.

관악드림타운 전세가율

 

봉천동 대장 아파트인 관악드림타운의 경우

현재 전세가율은 54.8% 수준으로 나타나는데요,

전세가율만 보고 아파트의 가치를 판단하는 것은 1차원적이긴 하지만

간단하고 직관적으로 상대적인 가치를 비교해볼 수 있습니다.

서울부동산정보광장 실거래가 조회

크게 관심들은 없으시겠지만 서울부동산정보광장에서

실거래 가격 정보 거래정보 자료제공 탭을 클릭하여

자신이 원하는 구역과 매매유형, 기간을 선택하여 원데이터를 뽑을 수 있습니다.

 

이런식으로 원 데이터를 뽑아 자신이 원하는 기간과,

아파트 명을 선택하여 자료를 직접 만드는 것도 가능합니다.

 

오늘은 이렇게 실거래가는 어떻게 확인할 수 있는지

또 내가 관심있는 아파트나 내 아파트의 가격은

전세가와 비교하여 단순하게 어느정도 수준인지 확인해봤습니다.

 

 

현재 부동산 가격은 저번에 설명했던 것과 같이 세법개정으로 인한 이슈와

대출이 나오지 않아 거래량이 급감하였고 현재는 눈치보기 장세가 이어지고 있습니다.

 

무주택자분들께서는 이런 가격지표를 비교해보고 정말 좋은 아파트가

적절한 가격에 나왔다면 매수하여 1주택은 갖고 있는 것이 맞으나

그렇지 않다면 굳이 무리하는 것은 현재 좋은 전략은 아닌 것 같습니다.