최근 금리상승으로 인해 주식, 코인, 부동산 가격이 모두 하락하였습니다.
최근 집을 구매하신 분들께서는 부동산 분위기가 급변하여 당황하셨을 것 같은데요
오늘은 금리 상승으로 인해 주식, 코인, 부동산 가격은 어떻게 변했는지,
또 향후 부동산 가격은 어떻게 될지 이야기 해보도록 하겠습니다.
동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^
목차
1. 나스닥, 다우지수, 비트코인 시장 현황
우선 미국증시가 많이 급락하고 있습니다.
나스닥 지수는 올해 얼마 지나지 않았는데 벌써 12% 급락을 하였고,
대표적인 기술주들의 주가도 급락세를 보이고 있습니다.
최근 급등세를 보였던 비트코인도
최고점 약 8천만원에서 현재 4천4백만원으로 급락하였습니다.
급락의 원인으로는 FED에서 금리 인상을 단행할 것이라는 예상과
투자심리 위축이 거론되고 있습니다.
일부 언론에서는 미국이 기준금리를 내년
2.5%까지 인상할 가능성도 있다고 하는데요, 과연 이게 사실일까요?
그런데 웃긴 사실은 우리는 그동안 미국이
기준금리를 올릴 것을 미리 알고 있었다는 것입니다.
나스닥 지수가 12월 20일 급락했을 때,
이미 FED에서 2022년에 금리를 세 차례 올린다고 시사하였으며,
테이퍼링 속도를 높여 내년 3월에 종료한다는 것도 이미 알고 있는 내용입니다.
나스닥 지수가 급등하고 있었던 2021년 10월에도
이미 테이퍼링과 금리인상에 대해 얘기가 나왔던 시점이며,
이 때 10년만기 미국 국채금리는 1.7% 수준이었으며,
현재 수준과 예상치인 1.8%는 크게 다르지 않습니다.
즉 우리는 기준금리가 상승할 것이다 라는 것과
테이퍼링 속도를 높여 내년 3월에 종료한다는 것을 미리 알고 있었고,
10월에는 이를 무시하고 주가가 급등하였습니다.
1월에는 이를 크게 반영하여 주가가 급락하고
집값도 현재 대세 상승 분위기가 꺾였습니다.
이번엔 진짜로 금리를 올릴 것 같아서?
그러면 저번에는 가짜라고 생각했던 것일까요?
제가 보기에는 실물경제는 경제학에서 말하는 것처럼
이상적으로 인간은 합리적이며
자신의 욕망을 채우기 위해 가장 유효한 선택을 활용하지 않습니다.
수요 공급에 심리가 더해진 것이 현실 주식, 코인,
부동산 시장이며 이번에 금리 인상을 시사한 요인 만으로는
이번 급락이 쉽게 설명되지 않습니다.
이전에도 금리 인상에 대해 충분히 언급을 했기 때문입니다.
2. 미국의 기준금리와 양적완화 정책
사실 미국은 2008년 서브프라임 모기지론, 리먼사태 이후
금리와 통화정책에 대해 큰 변화를 맞이합니다.
리먼사태 이전까지 미국의 기준금리는 평균적으로 4%대를 유지하고 있었으며,
최소 수준은 1%대 였습니다.
그러나 리먼사태 이후 미국은 큰 위기를 느꼈고
양적완화라는 초유의 통화정책 카드를 사용하여 시중에 돈을 뿌리게 됩니다.
그 이후 미국의 기준금리는 현재와 같은 0.25%를 유지하게 되었고,
코로나 이전에 슬슬 뿌린 돈을 회수하는 테이퍼링을 진행하게 됩니다.
안정적으로 테이퍼링을 진행하던 중 코로나 라는 변수를 맞게 되었고,
미국은 다시 경기부양의 최고 카드인 양적완화를 다시 진행합니다.
그 결과가 지금 기준금리 0.25% 시대이며,
쉽게 말해 부채로 쌓아 올린 경기 부양에 또다시 부채를 쌓아 올린 꼴이라고 볼 수 있습니다.
미국의 현재 M2(총통화)는 2008년 10조달러(약 1경 2천조)에서
지속적으로 상승하였고,
2020년 코로나를 기점으로 급상승하여
현재 22조달러(약 2경 6천조)를 기록하고 있습니다.
우리나라 M2의 경우 현재 3천600조 정도 기록하고 있는데요
미국은 이에 약 7배 이상 통화가 시중에 풀어진 것입니다.
솔직히 많은 전문가들의 의견이 그러하듯 지금까지 뿌린 돈을 회수하기는 현실적으로 어렵고,
결국 저금리 시대는 계속 유지될 것이며 기준금리를 올린다 하더라도
코로나 이전 기준 금리인 최대 2.5%까지가 한도로 생각됩니다.
3. 나스닥, 다우지수, 비트코인 급락원인
아니 지금까지 말을 들어보면 금리 상승과 테이퍼링은 예견되었는데
왜 이렇게 주식시장, 코인, 부동산이 모두 하락세를 보인거죠?
제 생각에는 금리가 진짜 이번에는 오를 것이다 라는 심리와
오미크론으로 인한 고용지표 하락이 주 원인이라고 생각됩니다.
12월 고용지표도 예상치의 반인 19만9천명에 불과한데요,
아직 이것이 오미크론에 대한 영향을 반영하지 않았는데도
예상치에 크게 밑돌았기 때문입니다.
2월 4일에 발표될 고용지표의 예측치도 매우 낮으나
실제치가 더 낮을 것으로 예상하여 실물경제가 생각보다
크게 회복하지 못한다는 인식을 갖고 투자심리가 얼었다고 생각됩니다.
코로나 이전에도 고용지표는 평균 20만명을 유지하는 수준이었지만,
2,050만개의 일자리가 날라간 충격적인 20년 4월의 고용지표를 회복하려면 아직 멀었습니다.
미국의 경제성장률이 생각보다 쉽게 회복되지 않아
스태그플레이션에 대해 언급이 나오고 있는데요,
현재 인플레이션을 잡기 위해
금리를 빠르게 올릴 가능성은 제가 보기에는 크지 않을 것 같습니다.
결론적으로 이번 주식, 비트코인, 부동산 시장의 하락은
그동안 너무 많이 오른 것에 대한 조정이라 생각됩니다.
넷플릭스의 신규가입자 숫자가 예상치에 크게 미달하여 급락한 점이
투심을 더 얼어붙게 했는데요,
만약 기술주들의 실적이 예상치를 하회할 경우 당분간 조정은 더 있을 것으로 생각되지만,
현재 급락이 지속될 가능성은 크지 않을 것 같습니다.
4. 부동산 시장의 전망
자 이제 우리나라 부동산 시장으로 넘어와보겠습니다.
최근 아파트 가격이 급락한다, 금천구, 노도강이 급락할 것이다
기사가 많이 보이는 것 같습니다.
하지만 KB부동산 리브온 시세를 살펴보면 이번주에 관악구만 0.04% 하락하였고,
서울에서 하락한 지역은 도봉구 0.01%, 마포구 0.01%만 하락한 것이 전부입니다.
어떤 사람들은 이제 집값 버블이 터질 것이고
금리가 오르니 버티지 못하고 집을 내놓을 것이다 예측을 하기도 합니다.
부동산 시장의 분위기는 대세 상승에서 현재 보합으로 바뀐 것은 맞습니다.
올해 부동산 시장에서 바뀐 것이 무엇이 있을까요?
첫 째 한국은행 기준금리를 1.00%에서 1.25%로 상승시킨 것입니다.
하지만 한국은행의 기준금리는 최근 10년 동안 가장 낮은 수준입니다.
둘 째 DSR 2단계가 조기 시행되어 자기 소득의 40% 이상 대출을 받지 못하게 막았습니다.
그동안 각종 부동산 정책들로 대출을 막았었는데 DSR 40%는 정말 치명적입니다.
서울에 10억짜리 집을 사기 위해서는 주택자금대출을 최대한도인 3억 8천만원까지 받고,
신용대출을 포함하여 6억 2천만원을 메꿔야 하는데 신용대출 1억원을 받기 위해서는
소득이 1억1천만원 이상 되어야 합니다.
심지어 연봉이 5천만원인 사람은 오히려
신용대출이 음수로 나오기 때문에 주택담보대출을 모두 받지도 못합니다.
결국 현재 10억짜리 집을 사기 위해서는 현금으로
최소 6억원을 갖고 있어야 하는데, 이정도 돈이 있는 사람들은 이미 대부분 집을 샀습니다.
집을 살 수 없도록 막았고, 다주택자의 경우 양도세로 집을 팔 수도 없게 만들었으니
부동산 시장에 엄청난 거래절벽으로 거래 자체가 안되는 것입니다.
기준금리가 올라서 기존에 집을 갖고 있는 사람들이 집을 내놓는다는 것도 논리가 맞지 않습니다.
10억짜리 집에 4억 정도 대출을 갖고 있는 사람들이
기준금리 1%가 올라 연 400만원을 더 부담하지 못해 집을 뺏긴다?
기준금리가 3% 이상 갑자기 상승하여 연 1,200만원을 더 부담하게 된다면
얘기가 달라지겠지만 현재 상황에서는 설득력이 크게 없습니다.
하지만 아까 말씀드린 것과 같이 미국이 기준금리를 갑작스럽게 1% 이상
올리는 일은 없을 것으로 생각되며
현재 부동산 가격이 급락한다는 것은 크게 설득력이 없어 보입니다.
무주택자분들께서는 오히려 이렇게 시장 분위기가 바뀌었을 때
적극적으로 집을 찾는 것이 옳은 전략이라고 생각됩니다.
이미 1주택을 갖고 계신 분이나 최근에 부동산을 구매하신 분들은
주택 가격이 급락한다 이런 소리를 신경쓰지 마시기 바랍니다.
애초에 주식처럼 단타치듯이 들어온 것도 아니고
여러분들이 고른 주택은 자신의 상황에서 최고의 주택을 고른 것이기 때문에
자신을 믿고 1주택의 안정감을 느끼는 것이 현재 시장에 대처하는 자세이지 않을까 싶습니다.
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