오늘은 정부가 알려주는 정보를 통해 미래 집값에 대해 알아보도록 하겠습니다.
제가 최근 유튜브 채널을 신설하였습니다.
영상으로 확인하고 싶으신 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다^^
목차
1. 정부가 미래 집값을 어떻게 알려주는가?
우리가 흔히 집값을 확인할 수 있는 것은 국토교통부 매매 실거래가입니다.
제가 개인적으로 성수동을 좋아하는데요,
네이버 부동산에서 이렇게 쉽게 해당 부동산의 최근 시세를 알 수 있습니다.
하지만 최근 시세는 시세일 뿐
정확한 감정가액에 대해서는 누구도 쉽게 제시할 수 없는 것입니다.
그런데 몇몇 지역에 대해 정부가 정확하게 시세는 얼마요
라고 제시하고 있었고, 이번에도 제시하고 있습니다.
바로 LH, SH, IH와 같이 한국토지주택공사,
지방도시공사에 홈페이지에 그 답이 있습니다.
LH 홈페이지에 가시면 이렇게 여러 사업들의 공모가 나와있습니다.
여기 보시면 공공지원 민간임대주택 민간사업자
공모의 경우 조회수에서도 알 수 있듯이
많은 사람들의 관심을 받고 있는 사업입니다.
지금 보시는 화면이 공공지원 민간임대주택 민간사업자의 공모지침서입니다.
이 사업은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라
한국토지주택공사가 공급하는 토지에 공공지원민간임대리츠사업을
시행할 민간사업자를 모집하는 것입니다.
아니 이게 무슨 소련말이야 라고 하실텐데요,
민간임대리츠사업은 민간사업자가 주택도시기금을 지원받아
임대리츠를 설립하는 것인데요,
쉽게 말해 임대주택을 공급하겠다는 것입니다.
저번 21-2차 공공지원 민간임대주택의 경우
인천가정2와 양주회천 지역이 사업대상지로 선정되었습니다.
각각 대지면적은 인천가정2의 경우 25,013㎡, 세대수는 429호이며,
양주회천의 경우 대지면적은 43,342㎡ 세대수는 636호로
대단지는 아니지만 중간규모의 단지라고 볼 수 있습니다.
2. 정부가 알려주는 집값 사례
이 공모지침서에서 해당 지역의 위치를 알 수 있습니다.
인천가정2의 경우 루원시티 근처로 사업대상지가 선정되었고,
이를 네이버 부동산을 통해 확인할 수 있습니다.
인천가정지구2 바로 앞에 있는 루원더퍼스트 아파트를 통해
어떻게 정부가 집값 시세를 알려주는지 알아보겠습니다.
인천가정지구2 바로 앞에 있는 루원더퍼스트
아파트의 현재 시세와 호가입니다.
현재 공급 103제곱의 실거래가는 최근 5억 7천5백만원을 기록하였고,
최근 시세가 많이 올라 호가는 7억 5천만원까지 오른 상황입니다.
과연 인천가정2의 집값의 시세는 국가는 얼마로 생각할까요?
저번 공모지침서 상 인천가정2 전용 84제곱 기준으로
매매가는 5억7천만원으로 정부가 산정하였습니다.
이건 제가 자료를 만든 것도 아니고 공모지침서 표를 그대로 사용한 것입니다.
정부가 이렇게 인천가정2 지역에 대해서는 매매가
즉 감정가액은 5억 7천만원이야 말해주고 있는 것입니다.
하지만 이 숫자를 그대로 생각하여 지금 시세가 너무 비싸다고 생각하는 것은 곤란합니다.
최근 이 부근 아파트의 시세는 급격하게 상승하였습니다.
2018년 3억 5천만원 수준인 아파트가 최근 7억원 정도 호가가 형성되어 있는데요,
정부는 이를 반영하여 전용 84제곱의 시세는 5억 7천만원 수준이야! 라고 말하는 것입니다.
통상 분양에 당첨되면 20~30% 정도 벌었다고 얘기하는데요,
정부가 알려주는 시세를 근거로 이 부근 전용 84제곱의 시세는
6억8천4백에서 7억4천만원 정도 된다는 것을 알 수 있습니다.
다음으로는 양주회천 사례를 확인해보겠습니다.
양주회천의 공모지침서 상 위치는 다음과 같은데요,
네이버 부동산으로 주변 시세를 확인해보겠습니다.
양주회천 사업지의 바로 앞에 있는 이 아프트의 최근
84제곱 시세는 3억원 수준으로 형성되어있습니다.
과연 정부가 알려주는 감정가액은 얼마일까요?
양주회천의 경우 전용 84제곱 기준으로 매매가 4억 2천만원을 제시하고 있습니다.
‘어? 아까 시세가 정부가 알려주는 감정가액보다 너무 낮은데요?’
하지만 아까 살펴본 준공시기가 2001년이므로 구축에 대한 고려가 필요합니다.
분명한 것은 정부는 현재 양주회천 전용 84제곱의 감정가액은 4억 2천만원이라는 것이며,
우리는 정부가 알려준 감정가액을 통해
아파트를 매매할 때 기준을 잡을 수 있다는 것입니다.
3. 미래 집값 예상하기
그렇다면 미래 집값은 어떻게 예측할 수 있을까요?
그 방법은 매우 간단합니다.
정부가 알려준 감정가액에 몇 가지 변수만 조정해주면 예상 집값을 산출할 수 있습니다.
예를 들어 제가 아까 살펴본 인천가정2 지역에 집을 구매할 계획이 있다고 가정해봅시다.
'나는 보수적인 투자자이고 2~3년 정도 실거주해서
1세대1주택 비과세요건만 만족하고 다른 지역으로 점프할거야'
라고 생각하시는 분들께서는
최근 3년 동안의 소비자물가상승률을 통계청에서 다운받아
아까 정부가 알려준 감정가액에 곱하시면 됩니다.
‘나는 보수적인 투자자이지만 최근 1년 동안 물가가 많이 올랐으니깐
이정도는 지속적으로 오를 것이라고 생각해’
라고 생각하시는 분들께서는
최근 1년 동안의 소비자물가지수 상승률은 1.79%를 연단위로 곱해서
예상 매각시점의 매각가액을 계산할 수 있습니다.
‘나는 약간 공격적인 투자자라 최근 집값 상승률이
그대로 오를 것이라 생각해’
이런 분들께서는 KB부동산 리브온에서
최근 지역별 매매가격 증감률을 뽑아서
해당 수치를 정부의 감정가액에 곱해 미래 예상 금액을 산출할 수 있습니다.
즉 우리는 어떤 변수를 생각하더라도 시세가 아니라
정부가 명확하게 제시해주는 감정가액이 있기 때문에
현재와 미래의 집값을 수치로 예상할 수 있게 되었습니다.
이를 활용하여 최근 가장 핫한 의왕초평과
이번에 새롭게 공공지원 민간임대주택 지역으로 선정된 인천검단 등을
포함하여 정부가 찍어주는 곳의 현재 및 미래 가격을 예측할 수 있습니다.
4. 결론
오늘은 이렇게 정부가 어떻게 집값을 알려주는지,
또 우리는 그 자료를 어떻게 활용하여 현재와 미래 집값을 예상하는 방법에 대해 알아보았습니다.
제가 항상 말씀드리는 것 중 하나인 무주택세대시라면
적당한 매물이 적당한 가격에 나온다면
1주택자가 되는 것은 항상 옳다고 말씀드렸습니다.
하지만 이 적당한 가격이라는 것에 대해 다들 궁금해하셨을 것이고,
오늘 이 영상 및 글을 통해 어떻게 현재 및 미래의 가격을 산출할 수 있는지 알게 되셨을 것입니다.
부동산을 매매하는 것은 여러분들께서 평생에 걸친 노력과 돈과 시간이 드는 것입니다.
이렇게 많은 노력과 자원이 들어가는 일에 대해
내가 시세만 생각해볼 것이 아니라
합리적인 숫자의 계산을 통해 나만의 기준을 갖는다면,
내집마련할 때 좀 더 냉철하고 합리적인 투자가 가능하지 않을까 싶습니다.
항상 조급하고 어설픈 투자는 후회가 남습니다.
우리 여러분들께서는 이렇게 자신만의 기준을 세워
꼭 성공적인 투자 및 내집마련을 하시면 좋겠습니다.
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