반포 아크로리버파크, 갭투자, 주택담보대출

최근 우리나라에서 최고 아파트인

반포 아크로리버파크 84제곱이 45억원에 신고가를 작성하며 매매되었습니다.

반포 아리팍 갭투자

https://www.news1.kr/articles/?4568325 

45억 최고가 반포 '아리팍' 구매자는 88년생…현금 24억 질렀다

매수자는 88년생 30대로 확인되며 이른바 갭투자인

전세를 끼고 매매를 하여 전세 21억원과

차액인 24억원을 현금으로 구매한 것입니다.

 

오늘은 이 갭투자는 무엇이고 갭투자를 할 때 주의점에 대해 알아보겠습니다.

동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/XqaPdMDKe0c

 

목차

 

1. 현재 부동산 현황 및 매매시 필요 자금

서울 아파트 중위값

 

서울 아파트 중위값은 10억 5천만원인데요,

이걸 모두 현금을 모아서 사시는 분들은 거의 없습니다.

 

대부분의 투자자분들은 신용대출을 먼저 실행하고,

주택담보대출로 일정부분 채운 다음 나머지 금액을 현금으로 지불하게 됩니다.

 

지속적인 대출규제로 인해 10억 5천만원짜리 아파트를 구매하려면

DSR40%와 LTV40%, 20%를 만족해야 합니다.

10억 5천만원에 주담대를 실행하려면 9억 이하 40%,

9억 초과 20% LTV를 적용받아 3억 9천만원을 대출받을 수 있습니다.

DSR 40%규제

여기에 신용대출을 대부분 1억원까지는 받아서 대출규모를 키웠었는데,

현재는 DSR 40% 규제로 인해

웬만해서는 신용대출까지 추가로 받지 못하는 상황입니다.

 

DSR규제로 인한 대출 금액

근로소득금액이 연봉 5천만원인 사람들은

오히려 (-) 신용대출금액이 떠서 주택담보대출을

아까 말씀드린 3억 9천만원도 받지 못합니다.

 

그렇기 때문에 현실적으로 대부분의 투자자들은 전세를 끼고

매매를 하는 일명 ‘갭투자’를 실행하게 됩니다.

 

정작 집주인은 월세나 부모님 집에 얹혀살고 매매를 하는 것입니다.

위에 말씀드린 반포 아리팍의 집주인도 월세를 살거나,

사업자라면 법인명의 사택을 제공받고 투자를 했을 것입니다.

그렇다 하더라도 24억원의 현금이 있다는 것은 대단한 것입니다.

 

2. 갭투자와 매매시의 차이점

 

다시 본론으로 돌아와서 서울 중위값 아파트 10억5천짜리에 대해

주택담보대출을 일으키지 않고 전세를 끼고 매매를 한다면

자금상황은 훨씬 수월해집니다.

 

전세가율이 보통 55%~60%이기 때문에 10억 5천만원의 40%인

4억2천만원만 있으면 내가 월세를 살든 부모님 집에 얹혀살든

집주인이 되는 것이기 때문입니다.

 

아까와 달리 신용대출도 주택담보대출이 없기 때문에

자신의 연봉상황에 맞춰 신용대출을 받을 수 있고,

그렇게 된다면 잔액 4억 2천만원에서 그 금액은 더욱 줄어들게 됩니다.

갭투자와 매매의 차이 정리

 

정리를 하자면, 연봉 5천만원 기준으로 일반적으로

매매를 한다면 주택담보대출 3억 9천만원을 받고

신용대출은 나오지 않기 때문에 나의 순 투자금액은 6억6천만원이 필요합니다.

또한 이에 대한 이자는 주택담보대출 3억9천만원의 4%인 1,560만원을 부담하게 됩니다.

 

갭투자를 할 경우 전세금액은 나의 부채가 아니기 때문에

신용대출이 연봉 기준인 5천만원까지 나오게 되고

추가적인 부담액은 10억5천만원에 전세금 6억3천만원,

신용대출 5천만원을 제외한 3억7천만원이 필요합니다.

 

이에 대한 이자는 나의 신용대출 5천만원의 3.5%인 175만원과

본인이 살 월세 대략 80만원을 고려한 960만원으로

총 1,135만원을 부담하여 주택담보대출을 활용할 때 보다

연간 425만원을 아낄 수 있습니다.

 

물론 이는 내가 내 좋은 집에서 살지 못하고

월세에 사는 것에 대한 연간 기대수익이라고 볼 수 있겠습니다.

 

물론 이 금액은 자신이 구매할 아파트의 가격과 전세가율에 따라 달라지겠지만,

이렇게 갭투자를 하게 되면 실투자금액도 대폭 낮아지고,

매년 부담해야 하는 금액이 적어지기 때문에

대부분의 사람들이 전세를 살지 말고 월세를 살면서 갭투자를 해라 라는 투자법이 나오게 되는 것입니다.

 

아니 그러면 내가 내 집에서 거주하지 못하는 것만 빼고는

주택담보대출을 통해 매매하는 것보다 갭투자를 하는 것이 훨씬 더 좋은 것 같은데요?

 

3. 갭투자의 주의점

조정대상지역의 2년 거주 요건

하지만 갭투자를 할 때 주의사항이 있습니다.

바로 조정대상지역에 주택을 구매할 때에는

2년 이상 거주해야 하는 요건이 있기 때문입니다.

2년 미만 거주 시 양도세 중과

 

또 이건 조정대상지역 양도세와도 맞물리는데요,

1년 미만 거주한 주택에 대해서는 양도세율이 70%,

2년 미만 거주한 주택은 60% 중과세율을 부과하기 때문입니다.

 

여러분들께서 10억5천만원짜리 집을 갭투자하여

2억원이 오른 12억 5천만원이 되더라도,

내가 1세대 1주택 요건을 만족하지 못했기 때문에(2년 거주 요건을 충족해야)

양도세율 70%를 적용받아 차액 2억원에 대해

1억4천만원을 세금으로 납부해야 하는 것입니다.

 

법 개정으로 인하여 이것이 갭투자의 가장 큰 단점인데요,

갭투자를 한 주택을 EXIT 하려면 자신이 결국 세입자의 전세대금을 돌려주고

본인이 실거주하여 2년을 채워야하기 때문에 그 기간이 너무 오래 걸린다는 것입니다.

 

 

예를 들어 6억3천만원 전세를 끼고 10억 5천만원 집을 샀고,

나의 월 저축액이 2백만원으로 가정했을 때,

내가 갭을 청산할 수 있는 시기는 지금으로부터 9년 뒤인 2031년 5월이 될 것이고,

이때부터 2년 실거주를 한 뒤 매도를 진행하므로

갭투자를 통해 EXIT 할 수 있는 시기는

지금으로부터 11년 뒤엔 2033년 5월이후에 가능한 것입니다.

(해당 내용에 대한 엑셀 정리는 위의 동영상을 참조하시기 바랍니다)

 

예전에는 거주요건에 대해 제한이 없었고,

양도소득세에 대한 중과세도 없었기 때문에

갭투자를 하더라도 EXIT을 빠르게 할 수 있었지만

현재는 빠르게 청산할 수 있는 수단이 없기 때문에

갭투자 대상지를 정말 신중하게 골라야 합니다.

 

 

그럼에도 불구하고 현재 현금이 많지 않으나

자산가격 상승에 따른 방어를 하고 싶으신 분들은

갭투자가 유일한 수단임은 맞습니다.

보금자리론 대상 주택

 

매매가격 6억원 이하의 부동산을 매매하는 경우

일정 요건을 만족하면 보금자리론을 통해

갭투자와 동일한 효과를 보면서 실거주를 할 수 있기 때문에

갭투자보다 더 좋은 전략이긴 하지만,

실제적으로 매매가 6억원 이하 아파트를 찾는 것이 요즘 쉽지 않은 상황입니다.

 

갭투자와 보금자리론, 매매의 차이 정리

요약하자면 자신의 상황에서 6억원 이하 아파트 매물이 존재한다면

보금자리론 대출을 받아 매매 후 입주하는 것이 가장 좋은 전략입니다.

 

다만 6억원 이하에 자신이 생각하는 좋은 매물이 없다면,

전세를 끼고 갭투자 하는 것이 매매 후 입주 보다 좋은 전략은 맞습니다.

하지만 갭투자를 하신다면 자신이 언제 실입주를 할 수 있는지 고려해야 하며

청산할 수 있는 기간이 생각보다 엄청나게 길다

라는 것을 알고 신중하게 고려해야 합니다.