기준금리와 부동산, 빅스텝, 나스닥 급락

최근 미국 소비자물가지수가 정말 미친듯이 상승하고 있습니다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20220613113751002?input=1195m 

美물가 충격에 '검은 월요일'…코스피 3.52%·코스닥 4.72% 급락(종합) | 연합뉴스

소비자물가지수와 부동산시장

소비자물가지수란 소비자가 구입하는

상품과 서비스의 가격변동을 측정하기 위한 지표입니다.

소비자물가지수 출처 네이버 지식백과

 

 

 

 

 

이 식은 제가 경제학 공부할 때 배웠던 것 같은데요

이렇게 복잡한 식 말고 쉽게 말해 소비자물가지수는

우리가 일상생활에서 먹고 입고 쓰는 가격이 얼마나

상승하고 하락하였는가를 알려주는 것입니다.

미국 소비자물가지수 출처 investing닷컴

그런데 미국은 지금 이 수치가 전월 대비 8.6% 증가하면서

41년 만에 최고치를 기록하였습니다.

 

지난 시간에 부동산 가격에 영향을 미치는 팩터인 정책과, 공급에 대해 알아보았습니다.

제 생각에 부동산 가격에 중요하게 영향을 미치는 팩터는

정책, 수요와공급 그리고 금리인데요,

최근 기준금리 인상으로 인하여 소비심리가 급격하게 얼어붙고 있습니다.

금리가 어떻게 부동산 가격에 영향을 미치는지,

그리고 향후 부동산 전망이 어떻게 될지 알아보겠습니다.

 

동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다~

https://youtu.be/PwlRtQ6NU1c

 

목차

 

1. 소비자물가지수의 현황

최근 40년간 미국 소비자물가지수

 

 

 

 

8.6%라는 수치가 감이 잘 안잡히실텐데요,

제가 살면서 한번도 보지 못한 숫자입니다.

 

물가지수가 이렇게 변동은 있었지만 2010년 이후

4%를 넘지 않는 수준에서 안정적인 수치를 보여줬기 때문에

인플레이션의 공포는 이제 끝났다! 라는 말도 있었습니다.

 

미국이 현재보다 높은 수준의 소비자물가지수를 기록한 것은

최근 40년으로 넓혀보아도 1980년대 14.90% 수준입니다.

이때는 오일쇼크로 인해 물가가 미친듯이 치솟았는데요,

 

인플레이션과 폴 볼커

이를 잡기 위해 폴 볼커 할아버지가

기준금리를 20%까지 올려서 당시 인플레이션을 진압했었습니다.

 

물가가 상승하는 것에 대한 원인은 여러가지가 있겠지만,

우선 엄청나게 찍어낸 통화량이 있습니다.

 

2008년 글로벌 금융위기 때 해결책으로

미국은 돈을 살포하는 양적완화정책을 시행하였고,

점점 통화량을 회수하던 찰나에 코로나가 터지면서 다시 한 번 돈을 풀게 됩니다.

미국의 최근 M2

현재 뿌린 돈을 거두고는 있지만 너무나 급격하게 돈을 뿌렸기 때문에

물가가 크게 상승하고 있고 이는 어느정도 예견된 영역이기도 했습니다.

예상치 못한 영역은 러시아의 전쟁이며 아무래도 이 팩터가

물가 급등에 영향을 주지 않았다고는 말할 수 없을 것 같습니다.

 

아니 물가가 오르는게 뭐가 그렇게 큰 문제야?

이렇게 생각할 수도 있으시겠지만,

사실 경제성장이 뒷받침 되는 물가상승은 큰 문제가 안됩니다.

대한민국의 경제성장률

 

 

 

 

 

경제가 성장하는 만큼 물가가 상승하는 것은

‘내 월급이 이정도 올랐으니깐 물가도 이정도 올랐군’ 이렇게 어느정도 상쇄가 됩니다.

하지만 물가는 계속 오르는데 내 월급은 오르지 않는다?

이 경우 사람들은 소비를 줄이게 되고 소비가 되지 않으면

기업들이 생산한 제품들이 계속 재고로 쌓이게 되고

돈이 돌지 않게 되면서 경제불황이 심화됩니다.

스태그플레이션

이런 상황을 스태그플레이션이라고 하며

현재 경제는 이 상황에 진입한 것이 아니냐 라는 우려가 있습니다.

 

2. 물가와 부동산시장의 상관관계

 

자 이렇게 현재 소비자물가지수는 어떠하고 왜 이렇게 물가가 상승했는지 알아보았는데요,

물가 및 금리와 부동산시장은 어떤 상관관계가 있을까요?

 

아까 말씀드린 것과 같이 물가를 잡기 위해서 금리는 오르게 됩니다.

일반적으로 물가가 상승하면 화폐가치가 하락하기 때문에

부동산과 같은 실물자산은 인플레이션 헷지 상품으로 인식되어 가격이 상승합니다.

최근 한국은행 기준금리

 

 

 

 

 

 

최근 기준금리는 3번의 큰 하락기와 2번의 큰 상승기로 볼 수 있는데요,

최근 하락기의 부동산 가격 상승률은 잘 아실 테니

2번의 큰 상승기와 최대 하락기를 살펴보겠습니다.

 

첫 번째  하락기에는 기준금리가 2008년 4월 5%에서

2009년 2월 2%로 3% 포인트 하락하였습니다.

금리하락기의 집값상승률

KB부동산 리브온 전국 매매가격지수를 2008년 4월 기준으로 살펴보면

집값은 소폭 상승하다 하락하는 것을 볼 수 있습니다.

금리하락기 기준금리와 집값상승률의 상관관계

 

 

 

 

 

 

두 차트를 연결한다면 생각보다 (+)의 상관관계가 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

첫 번째  상승기는 2010년 6월 2%에서 2012년 6월 3.25%로

1.25% 포인트 상승한 시기입니다.

기준금리 상승과 집값상승률1

마찬가지로 2010년 6월을 기준으로 집값 상승률을 살펴보면

상승기 초반에 부동산 가격은 소폭 하락하였으나, 점점 급등하는 모습을 보여줍니다.

 

두 번째 상승기는 현재 2021년 5월 기준금리 0.50%에서

2022년 5월 1.75%로 상승한 시기로

집값 상승률은 2.62%에서 14.28%로 또 크게 증가하였습니다.

금리상승과 집값상승률2

 

물론 이 집값 상승과 하락은 금리만의 영향이 아니라

정책 및 공급측면도 살펴봐야 하지만,

금리와 집값의 상관관계는 대체로 금리가 상승하면 집값이 상승하고

금리가 하락하면 집값이 하락하는 모습을 볼 수 있습니다.

 

다만 최근 금리 하락기에도 집값이 급등한 모습이 있었는데요,

이는 글로벌적인 통화량 확대에 따른 화폐가치 하락과

부동산 정책으로 인한 효과가 금리 효과 보다 훨씬 컸기 때문이라고 생각할 수 있겠습니다.

 

결국 현재 최근 14년간 추이를 살펴보면

금리와 부동산 가격에는 어느정도 (+)의 상관관계가 있다.

 

즉 금리가 오르면 부동산 가격은 상승하고,

금리가 하락한다면 부동산 가격이 하락하는 관계는 있지만,

최근 금리 하락기에 부동산이 급등하는 예외가 있었기 때문에

금리가 부동산에 가격에 미치는 효과는 정책과 수요공급에 비해서는

다소 약하다 라고 판단할 수 있겠습니다.

 

3. 기준금리 상승과 집값 전망

현재 부동산 시장

그렇다면 현재 상황에서 금리 인상이 지금과 동일하게 주택 가격을 계속 상승시킬까요?

제 생각에는 그렇습니다.

다만 부동산 시장은 현재 공급측면, 금리측면에서는 상승이 맞지만,

정책적인 효과와 수요심리의 영향으로 당분간은 소폭 하락이 맞습니다.

예측대비 지속적으로 높은 실제치

 

 

 

다만 미국이 기준금리 인상을 시사하더라도

기준치 대비 실제치가 계속 높은 소비자물가지수를 보여주고 있고,

 

자이언트스텝이 예상되는 시장반응

 

어제 시장에서의 반응도 빅스텝을 넘어 자이언트스텝까지도 예상되게 합니다.

 

 

금리가 오르면 집을 구매한 사람들이 이자비용을 감당하지 못하고

집을 내놓을 것이다 라는 의견도 있지만, 그렇게 될 가능성이 매우 적습니다.

DSR규제

 

바로 DSR 40% 규제, LTV 40% 규제로 인한 긍정적인 효과때문입니다.

정부의 규제로 인하여 자기 소득의 40% 이상을

은행에 이자와 원금으로 사용할 수 없게 만들었고,

예전과 달리 집담보로 80% 대출을 받는 등의 대출이 가능하지 않습니다.

 

DSR 규제로 인한 대출금액 제한

이는 제가 예전에도 가계의 건전성에는 필요한 부분이라고 말씀드렸었는데요,

9억원짜리 집을 사더라도 대출을 최대 3.6억원 받게 받지 못하고

지금과 같이 기준금리가 1.25% 상승하더라도 연간 부담해야 할 이자의 증가분은 450만원입니다.

 

3억6천만원을 대출받을 수 있는 최소 연봉액은 5천1백만원이며,

450만원의 증가분은 뼈아프긴 하지만 집을 내놓을 정도의 수준은 아닙니다.

 

DSR 제한이 없을 시 대출금액

 

만약 DSR 제한이 없었고 집값의 80%인 7억 2천만원을 대출 받았다면

현재 기준금리 1.25% 상승분 및 추후 최소 0.5% 상승분을 반영한 수준을

감당하지 못하고 집이 매물로 더 쏟아져 나왔을 것입니다.

 

물론 금리가 오르기 때문에 아직 집을 구매하지 않은 사람들은

이자비용 증가분을 생각하고 현재 시장 상황을 고려할 때

집을 사지 않을 가능성이 매우 높습니다.

이런 소비 효과와 현재 다주택자 양도소득세 중과 유예 정책 효과로 인하여

집값은 당연히 소폭 하락할 것입니다.

 

하지만 금리의 공급측 효과도 생각해야 하는데요,

일반적으로 아파트를 지을 때 1군 시공사라고 하더라도

현재 주택담보대출 수준 보다 훨씬 높은 이자율을 부담하고 있습니다.

 

 

현재도 급격하게 높아진 평당 공사비를 감당하기도 힘든데,

이자율 상승으로 인한 금융비용 증가분도 엄청나게 크기 때문에

현재 시공사 입장에서는 아파트를 공급하고 싶어도 공급할 수 없으며

이는 또 추후 아파트 공급부족을 야기할 것입니다.