서울 아파트 미분양, 부동산 전망, 분양가상한제, 다주택자 양도세 완화

오늘은 부동산 공급 가격에 대해 알아보겠습니다.

서울 아파트 계약 포기 속출

 

저번에 제가 부동산 가격에 영향을 미치는 요소 중 하나인 정책적 요소에 대해 설명 드렸는데요,

정책적인 효과는 양도세 중과세 일시적 유예 및 대출규제 완화로 인하여

부동산 가격이 안정될 수 있는 점을 확인했는데요,

 

2022.05.10 - [부동산/부동산 정책] - 윤석열 정부 부동산 정책,

과연 공급 측면에서는 어떻게 될지 살펴보겠습니다.

 

영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/Zg_Ewm0UhDI

 

 

많은 비판을 받았던 대출규제에 대해서는 이번 정부에서

https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchNttId1=MOSF_000000000059461&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028 

기획재정부

 

 

공약했던 것과 같이 LTV 제한을 생애 최초 구입자에 대해서는 80%로 완화되었습니다.

기재부 발표 양도소득세 중과 유예

신용대출에 대해서도 한도를 연소득의 100%로 제한했던 것을 풀려는 움직임이 있는데요,

이처럼 양도세 중과세 일시적 유예, 대출 규제 완화로 인하여 집값은 당분간 안정화될 것으로 예측됩니다.

 

하지만 오늘 알아볼 공급측면에서는 신축 아파트들의 분양가가 크게 상승할 것으로 예상되고 있습니다.

역대 최고 평당 공사비 770만원 제안 공고

 

 

목차

 

1. 평당 770만원의 진실

 

조달청에서 사직제2구역 도시환경정비사업으로 시공사 선정 입찰 공고를 발주했는데요,

총 금액은 1,767억원으로 평당 공사비는 770만원 수준이라고 합니다.

 

이게 과연 사실인지 조달청에 들어가서 확인을 해보겠습니다.

 

자 이렇게 조달청 나라장터 사이트에 들어가시면

 

조달청 나라장터

 

정부에서 발주하는 거의 모든 용역을 확인할 수 있습니다.

여기서 사직제2구역을 검색하면 뉴스에서와 같이 1,767억원짜리 시공사 선정 입찰공고는 확인이 됩니다.

사직제2구역 입찰공고

 

그렇다면 평당 공사비 770만원 수준이 맞을까요?

입찰공고문을 열어서 확인해보면 연면적 75,886헤베로 평으로 환산하면 22,956평입니다.

사직제2구역 입찰공고문 상세

아까 총공사비 1,767억원으로 나눠보면 정말 평당 770만원이 산출되는 것을 확인할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 점은 이 평당 가격은 민간사업자가 제출한 가격이 아니라

조달청에서 제시한 가격이며 부가가치세도 별도인 금액입니다.

사직제2구역 총공사비

 

작년 말만 하더라도 시공사에서 평당 공사비를 제가 정확한 금액을 말하긴 어렵지만

770만원에서 굉장히 낮은 수준으로 썼던 것을 생각해보면

정말 파격적으로 평당 공사비가 오른 것을 알 수 있습니다.

아마 컨틴젼시(우발비)와  E/S(물가상승률)을 많이 반영해준 가격으로 추측되는데,

그럼에도 굉장히 높게 예산안을 잡아 놓았습니다.

 

 

물론 이 가격은 예정 공사비이며, 또한 일반경쟁입찰이기 때문에 평당 770만원이 될 가능성은 거의 없을 것입니다.

또한 정부에서 발주한 단순 도급사업을 평당 770만원이나 해먹을 시공사는 없을 것 같지만

평당 공사비가 매우 많이 오른 것은 사실입니다.

 

공사비가 많이 오른 것에 대한 근거로

한국건설기술연구원에서 발표하는 건설공사비 지수는 지난 1년 동안 약 13%(포인트) 상승하였으며,

 

최근 1년 건설공사비 지수

 

실무적으로 콘크리트 철근 가격 및 인건비가 크게 치솟았습니다.

 

제가 작년 말에 사업타당성분석을 했던 것에 비해 올해 5월 평당 공사비는 대략 40% 정도 급등하였고,

이렇게 급등했기 때문에 이전에 결정된 사업들도 현재 실행을 한다면

손해를 보면서 건설사들은 지을 수밖에 없는 상황이 만들어졌습니다.

 

2. 분양가상한제와 평당 공사비의 상관관계

 

제가 예전에 말씀드린 것과 같이 분양가 상한제는 주변 주택 시세에 따라 분양가의 상한이 정해지는 것이 아니라,

택지비와 건축비의 합계가 분양가의 상한이라고 말씀드렸습니다.

분양가 상한제 로직

 

깊게 보자면 건축비에도 여러 항목들과 시공사의 이익 부분도 나뉘어져 있는데,

중요한 것은 건축비가 오른다면 앞으로 분양될 아파트의 분양가가 오른다는 점입니다.

 

우리의 일반적인 생각으로는 분양가 상한제가 적용되면

주변 시세보다는 낮게 아파트가 분양되어야 하는게 아닌가?!

이렇게 생각이 되는 것이 당연합니다.

 

어감이 그렇기 때문이죠. 왠지 이 상한이라는 금액에 꽂혀서

당연히 시세가 상한인가 보다 생각이 드는 것이 맞습니다.

최근 미분양이 발생한 뉴스

 

최근 미분양 관련 뉴스를 살펴봐도 청약이 되었는데

주변 시세 보다 저렴해야 메리트가 있는 것이 아닌가?!

이 생각이 너무도 당연하게 그동안 있었습니다.

 

청약이 되면 몇억 차익이 생긴다, 로또 청약이다 이런 것들이 굉장히 유행이었고

그래서 청약 경쟁률도 굉장히 높았던 것이 사실이죠.

 

하지만 분양가 상한제의 로직은 새로 지은 아파트 분양가의 상한은 주변 시세가 아니라,

토지비 건축비의 합계가 분양가 상한을 넘지 못한다는 것입니다.

즉 주변 시세와는 아무런 연관이 없고 건축비가 오른다면 분양가 상한제 금액도 오른다는 뜻입니다.

 

그렇기 때문에 이제 새롭게 나올 아파트들의 분양가는

건축비의 상승으로 인해 주변 시세 보다 낮게 나올 가능성이 매우 낮습니다.

 

한 번 상승한 물가는 솔직히 다시 예전처럼 낮아지는 경우가 없습니다.

물가가 오른다고 치킨값은 계속 올랐지만 한 번도 물가가 안정되었다고 가격을 내리는 법은 없는 것과 말입니다.

임금의 경우에도 내 임금이 오르는 것은 괜찮은데

물가가 안정되었다고 임금을 깎으면 폭동이 일어나는 것처럼

한 번 오른 물가는 특유의 경직성으로 인하여 절대로 떨어지지 않습니다.

공사비도 이와 마찬가지로 한 번 올라가면 다시 떨어지는 것이 쉽지 않습니다.

 

3. 미분양 사태 경희궁 자이의 교훈

미분양이 발생했던 2015년 경희궁 자이

예전에 경희궁 자이 미분양 사태를 한 번 다시 살펴보겠습니다.

당시 2015년 경희궁 자이는 청약경쟁률은 3:1 수준이었지만

당첨자들의 미계약으로 인해 명백하게 미분양 아파트였습니다.

 

당시 분양가가 너무 높다, 지금 아파트 사면 바보다 라는 인식이 있었고

특이하게 프리미엄이 붙긴했었으나 미분양이었습니다.

 

고분양가 논란으로 미분양 이슈가 있었던 경희궁 자이는 분양가는 84제곱 기준 7억원 수준이었습니다.

당시 분위기를 생각해보면 정말 엄청나게 비싼 분양가가 맞습니다.

당시 왕십리 아파트들의 시세는 4~5억원 수준이었고

 

동부센트레빌의 당시 시세

 

바로 앞에 있던 동부센트레빌의 경우 당시 시세는 4억원 수준,

한 단계 더 상급지인 잠실 헬리오시티의 경우 9억원 정도가 시세였습니다.

제가 아는 선생님이 경희궁 자이를 당시에 줍줍했었는데요

당시에 미쳤다는 말을 많이 들었다고 합니다.

하지만 지금 집값이 많이 올라 일 별로 안하시고 행복하게 살고 계십니다.

현재 경희궁 자이의 시세

 

당연히 당시 경희궁 자이는 고분양가 논란이 있었던 게 맞고 그래서 일부 세대 미분양이 되었습니다.

하지만 그 후 경희궁 자이는 현재 16억원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다.

 

4. 중대재해처벌법과 분양가

중대재해처벌법

한 가지 더 중요한 점은 바로 중대재해처벌법입니다.

부실시공에 대한 리스크 및 처벌을 피하기 위해 시공사들은 더욱 안전하게 아파트를 지어야 하며

이는 정말로 올바른 방향이라고 생각됩니다.

 

안전하게 집을 짓기 위해 기존보다 공사기간이 최소 12개월 더 늘어날 것으로 생각되며

이는 그만큼 총사업비의 증가로 연결됩니다.

 

12개월 만큼 더 돈을 빌려 이에 대한 이자가 늘고,

준공시기가 늦춰지는 만큼 중도금 유입시기도 늦어지기 때문입니다.

 

물론 분양가 상한제에는 금융비용 항목이 없으나 총사업비가 증가하는 만큼

어느정도 사업타당성이 나올 만큼의 분양가가 산출되어야 하기 때문입니다.

 

5. 향후 부동산 가격 동향

 

자 여기서 우리가 배워야 할 점이 무엇이 있을까요?

이 미분양 아파트들이 계속 미분양으로 남아있을까요?

새로 나올 아파트들의 분양가가 예전처럼 주변 시세에 맞춰 나올 수 있을까요?

 

제가 보기에는 새로 분양되는 아파트들은 높은 공사비로 인하여

주변 시세에 절대 맞춰 나올 수 없을 것입니다.

그러면 자연스럽게 예전에 미분양 되었던 아파트들이

그렇게 비싼 분양가가 아니었다는 인식이 생길 거라 생각됩니다.

 

원래 소수의 의견은 무시되기 십상이지만, 추후 나올 아파트들의 분양가가

모두 시세 보다 높게 책정된다면 다수의 의견으로 바뀔 것이고

또다시 경희궁 자이와 같은 실수를 반복하게 될 가능성이 높습니다.

 

하락중인 서울의 부동산 가격

 

이 말이 사실이라면 부동산 가격은 상승해야 하는데 현재는 부동산 가격이 하락하고 있습니다.

네 맞습니다 지금은 정책적인 효과가 매우 강하기 때문에 집값이 하락하는 것이 맞습니다.

부동산 가격에는 정책, 금리, 수요공급의 원리가 가장 많은 영향을 끼친다고 생각합니다.

 

그 중 가장 효과가 빠른 것이 부동산 정책입니다.

공급은 지금 당장 인허가를 받는다고 하더라도 최소 30개월은 걸리지만

정책은 당장 시행될 수 있기 때문입니다.

 

다주택자 양도소득세 중과 유예

다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년 동안 배제한다는 것은 정말 엄청난 세제혜택입니다.

지금 다주택자가 집을 판다면 최대 75% 세금이 발생하고 장기보유특별공제도 받지 못하는데,

이 세금이 최대 45%로 30% 감소하고

장기보유특별공제도 최대 30%를 추가로 받을 수 있기 때문입니다.

 

기재부에서 발표한 것과 같이 세금 효과가 몇억에 달하니

지금 당장 다주택자들에게 탈출 기회를 준 것이고 매물이 엄청나게 늘고 집값이 하락하는 것이 맞습니다.

여러분들이 지금 1년 동안 세금을 몇억 깎아준다는데

언제 오를지 모르는 몇억 차익을 더 기다릴까요 아니면 당장 세금혜택을 받을까요?

  

하지만 이 정책적인 효과가 끝나고 본격적으로 아파트 분양가에

상승한 평당 공사비가 반영된 아파트들이 분양되는 내년 이 시점에

다시 아파트 가격은 상승할 여지가 매우 높다고 생각됩니다.