윤석열 정부 부동산 정책,

2022년 5월 3일 윤석열 정부의 국정과제를 배포하였습니다.

윤석열 정부 부동산 정책

부동산 쪽만 살펴보면

첫 째 주택공급 확대를 통한 주거안정 실현,

둘 째 부동산세제 정상화, 셋 째 대출규제 정상화,

넷 째 주거복지 지원으로 볼 수 있겠습니다.

 

영상으로 시청하실 분께서는 아래 유튜브 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/N6XXTV3GZGc

윤석열 정부 110대 국정과제

 

오늘은 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

1. 문정부 부동산 정책 비판 사항

 

 

문정부 때 부동산과 관련하여 가장 비판을 받은 항목은 무엇이었을까요?

김현미 전 국토부장관의 어록

 

혹시 아파트가 빵이 된 사건을 기억하시나요?

김현미 전 국토부 장관께서는 아파트가 빵이라면 밤이라도 새워 만들겠다고

자신의 무능함을 정말 재치있게 드러냈습니다.

한마디로 문정부는 적시에 충분한 부동산 공급을 하지 못했다는 것이죠.

양도세율 중과세

문정부때 또 고통스러웠던 것은 무엇이었을까요?

저는 부동산 관련 세금 규정이 너무 많이 바뀌고

또 안좋은 방향으로 바뀌는 것이 안타깝고 너무 힘들었습니다.

전문가들도 이해하고 정리하기 버겁게 수시로 법을 바꾸고 추가하고

정말 세법이 이렇게 너덜너덜하게 패치되는 것은 처음 봅니다.

DSR 40% 규제

 

 

또 문정부때 고통받은 20~30대 청년들은

집을 살 수 있다는 희망을 잘라버리는 대출규제 정책도 생각날 것입니다.

이미 집값이 폭등해서 근로소득으로는 답이 없는데 대출까지 막아버리니

'집은 그냥 포기하고 지금을 즐기자' 이렇게 지금 청년들은 고통을 받고 있습니다.

 

물론 'DSR 40% 규제가 가계대출 부실화 관리에는 도움이 되는 것이 맞다' 라는

의견도 있지만 우리나라 국민들 특유의 근면 성실함으로

우리나라의 가계대출 미상환율이 세계에서 가장 낮은 축에 속합니다.

작년 동월 대비 급감한 서울시 부동산 거래량

또한 어느정도 소득 정점을 찍는 중장년층과 달리

점점 소득이 증가할 청년들에 대한 보정이 이루어지지 않고

현재 소득으로만 DSR이 적용되어

사실상 증여를 받은 금수저가 아니면 평범한 사람들은 집을 구매할 수 없게 만들어버렸습니다.

그에 대한 근거로 서울시 부동산매매 거래량은 작년 동월 대비 최대 1/7수준이 된 것을 알 수 있습니다.

 

2. 윤석열 정부 부동산 정책 주택공급

 

이런 비판을 의식한 듯 윤정부에서는 부동산 정책 핵심 과제로

주택공급, 부동산 세제 정상화, 대출규제 개선, 주거복지 지원을 내세웠습니다.

주택공급 확대 정책

 

주택공급 확대의 주요 내용은 250만호 주택 공급,

분양가상한제의 조정, 인허가 기간 단축,

1기 신도시 재건축, 임대차 3법 개정

그리고 외국인 주택거래 규제로 볼 수 있습니다.

주택공급 주요 내용

 

 

모두 문정부때 비판을 받은 내용들이며 윤정부에서는 방향을 잘 잡고 나가는 것으로 생각됩니다.

주택공급에 대해서는 사실 문정권도 그래왔고 숫자 놀음이라고 생각합니다.

250만호가 어떻게 산정되었는지 구체적인 근거는 제시하고 있으나

현재 시장상황에서 그렇게 쉽게 달성될 것이라고 생각되지는 않습니다.

 

기존에 재건축 재개발에 대하여 용적률에 대한 얘기가 많았는데

이번에 그 내용이 쏙 빠진 점이 약간 불안하긴 하네요.

 

분양가상한제는 토지비, 건축비, 가산비로 구성되는데

토지비의 경우 LH나 지자체 사업은 정부의 의지만 있다면 충분히 낮출 수 있다고 생각됩니다.

임대차3법 시행 초기 반응

임대차3법은 시행 처음에 전문가들의 반대는 많았지만,

세입자 입장에서 4년 동안 주거 안정성이 보장되기에 환영을 받았습니다.

 

하지만 막상 시행 후 전세, 월세가 폭등하게 되었고

이 가격 지지를 기반으로 매매가도 급등하게 되었습니다.

주택임대차분쟁 조정사례집

결론적으로 임대차3법은 세입자의 주거 안정성을 보장하겠다는 취지는 좋았지만

방법이 너무 좋지 않아 주택임대차분쟁 조정사례집까지

만들 정도로 실패한 정책이 되었고,

이를 개선하기 위해서는 대대적인 개편 혹은 폐지가 필요하다고 생각됩니다.

 

3. 윤석열 정부 부동산 정책 세제 정상화

부동산 세제 정상화

부동산 세제 정상화에서는 종합부동산세 개편, 양도세 중과 한시적 유예, 취득세 개편이 있습니다.

 

종합부동산세법

종합부동산세는 정말 실무적으로도 말이 많습니다.

이미 재산세를 납부했는데 납세의무자 기준만 보더라도

주택분 재산세 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 바로 생기게 됩니다.

 

종합부동산세는 재산세와 이중과세라는 논란과

고액 부동산에 대한 정의가 너무 낮은 것이 아니냐 라는 이슈가 있습니다.

 

사실 제가 공부할 때만 하더라도 종합부동산세를 낼 정도면 정말 엄청난 부자다,

시험에 안 나올 것이다 강사님이 말씀하셨던 것이 기억나네요.

 

초창기에는 실무적으로 매입임대에 대해서는 종부세를 부과하여

사업성이 아예 나오지 않기도 했습니다.

추후 법이 개선되었고 종부세에서 기납부한 재산세를 공제하지만,

제가 보기에는 재산세를 부과하는데 고액의 부동산을 보유했다고 해서

종합부동산세를 또 부과하는 것이 적절한 것 같지는 않습니다.

 

부동산세제 정상화 상세내용

 

윤석열 정부에서는 장기적으로 종부세를 재산세에 편입하기로 방향을 잡았습니다.

양도소득세 중과세율

양도세 중과세 한시적 유예는 기존 공약 2년에서 1년으로 수위가 조절될 것으로 예상되며,

솔직히 3주택 이상자에게 기본세율에 30%를 중과하는 것은 도가 지나쳤다고 생각합니다.

 

취득세의 경우 납부해보신 분들께서는

얼마나 아깝고 생각보다 돈이 많이 드는지 잘 아실거라 생각됩니다.

 

요즘에 서울에 웬만한 아파트들은 다 10억원이 넘는데요,

10억짜리 아파트를 산다면 취득세는 3.3%로 적용되어 3천3백만원입니다.

 

정말 아파트 매매가만 딱 보고 영끌해서 아파트를 샀는데

취득세가 3천3백만원이나 부과되면 막막합니다.

결국 카드 7개월 할부로 매달 약 5백만원씩 내보면 '와 취득세가 정말 쎄구나' 느끼실겁니다.

현행 취득세 중과세율

 

윤정부에서는 이 취득세를 생애최초면 1%나 면제로 추진중이며,

다주택자의 경우 중과세율을 완화하겠다는 입장입니다.

사실 2주택자부터 조정대상지역에 아파트를 구매하면

취득세, 양도세로 크게 사업성이 좋아지지는 않습니다.

그렇기 때문에 비조정대상지역 아파트를 구매하게 되는 전략이 등장하게 되는 것입니다.

 

4. 윤석열 정부 부동산 정책 주택금융제도 개선

주택금융제도 개선

다음으로 주택금융제도 개선인데요, 현재 문정부에서는 아까 설명드린 것과 같이

DSR 40% 규제와 15억원 초과 아파트에 대해서는 LTV를 0%로 만들어 대출이 불가능합니다.

주택금융제도 개선 상세내용

윤정부에서는 LTV 제한을 풀겠다는 입장은 확실하고

DSR에 대해서는 상황을 지켜보겠다는 건데요,

DSR을 풀지 않는다면 주택금융제도는 사실상 제자리 걸음으로 볼 수 있겠습니다.

DSR규제로 인한 주택자금대출 제한

쉽게 말해서 내가 살 집이 9억원이고 내 소득이 5천만원이라면,

DSR 규제로 인해 나는 1년 동안 은행에 총 갚아야 할 돈이 2천만원을 초과할 수 없습니다.

 

LTV 40%일 때 내가 살 집 9억원에 40%인 3억 6천만원을 주택담보대출로 받을 수 있고

그 이상은 LTV를 몇프로로 풀던간에 내 소득이 오르지 않는 이상

DSR 40% 규제로 인하여 추가로 대출을 받을 수 없습니다.

DSR 규제로 인한 주택자금대출 제한 시나리오

 

LTV를 70~80%로 올려서 내가 살 집을 담보로 대출이 7억원이 나올 수 있다고 하더라도

이를 실현시키려면 내 소득이 1억원은 되야 가능한 것입니다.

그렇기 때문에 DSR을 풀지 않는 LTV 완화 정책은 큰 의미가 없는 얘기가 되는 것입니다.

 

5. 윤석열 정부 부동산 정책 주거복지 지원

주거복지 지원

마지막으로 주거복지 지원인데요,

이 부분에 대해서는 문정부에서도 충분히 많은 노력과 실험을 했다고 생각합니다.

 

주거복지 지원 상세내용

문정부에서는 공공지원 민간임대주택을 분기별로 공모하여 청년주택을 건설하였고,

임기 막판에는 누구나집이라는 확정분양가 공공지원 민간임대주택도 시행하고 있었습니다.

 

누구나집 정책 상세내용

 

 

이 정책은 세입자가 국가가 지은 임대주택에 계약금 10% 정도만 납부한 뒤

대략 15만원 안팎의 월세로 10년간 거주할 수 있습니다.

 

또한 10년 뒤 이 주택의 가격을 입주 시 정해서 임대만 하는 것이 아니라

추후 집주인이 되게끔 만드는 제도입니다.

 

물론 확정분양가격에 대해서 고분양 논란도 있지만,

모두를 만족시키는 정책은 있을 수 없고 저는 충분히 좋은 제도라고 생각합니다.

 

오늘은 이렇게 윤석열 정부 시대에 부동산 정책이 어떻게 바뀔지 알아보았습니다.

전반적으로 문정부 시대에 비판을 많이 받은 점에 대해 수용하고 개선의 의지를 보여주고 있는데요,

하지만 그 수준이 어느정도가 될지는 지켜봐야할 것 같습니다.

 

부동산 가격은 이렇게 정책의 영향도 많이 받지만,

공급측면과 금리와 연동된 FINANCING 측면도 살펴보아야 하는데요,

다음 시간에는 공급측면에서 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 알아보도록 하겠습니다.