임대차3법의 전세계약갱신청구권 때문에
많은 분들께서 혼선이 있으셨을 것입니다.
임대인의 경우 ‘내 집인데 내가 들어갈 수 있는건가?’
임차인의 경우 ‘지금 전세 가격도 너무 올랐는데 이번에 갱신을 할 수 있는건가?’
고민과 걱정이 정말 많으셨을 것입니다.
정책정보
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이번에 이런 사항을 반영하여 국토교통부에서
주택임대차분쟁조정사례집을 발간하였는데요,
어떤 경우에 임차인이 전세를 갱신할 수 있는지,
또 어떤 경우에 임대인이 갱신을 거절할 수 있는지 사례를 통해 알아보겠습니다.
이번 글은 동영상으로 확인하시는 것이 사실관계를 더 잘 알 수 있습니다.
동영상은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다 ^^
목차
1. 전세계약갱신청구권이란?
전세계약갱신청구권이 무엇인지 잘 모르시는 분들도 있으실 텐데요,
전세계약갱신청구권은 법으로 임대인은 임차인의 전/월세 계약에 대해
계약갱신을 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것입니다.
임대차계약은 법적으로 2년으로 전세계약갱신청구권을 사용한다면
임차인은 2+2 = 4년의 기간 동안 전/월세 계약을 보장받을 수 있는 것입니다.
또한 갱신된 금액은 최초 전/월세 금액의 5%로 상한을 두었습니다.
임대차3법의 전세계약갱신청구권은
처음에 임차인에게 큰 호응을 얻었던 것으로 기억합니다.
‘법 개정으로 인하여 최소 4년은 안전하게 전세를 살 수 있겠구나!’
‘서민의 안정적인 주거환경을 마련하여 집값을 잡을 수 있겠다!’
반대로 임대인의 경우 ‘아니 내 집을 내 마음대로 살지 못하게 하는 것이 맞냐’,
‘법 시행 이전에 체결된 계약도 소급적용 하는 것은
법을 믿는 사람들의 안정성을 떨어뜨리는 것이 아니냐’ 정말 논란이 많았습니다.
하지만 법 개정 이후 임대인은 사실상 2년이 아니라
4년 이라는 기간 동안 전세로 묶이게 되고,
전/월세 금액도 5%만 올릴 수 밖에 없어 전세 매물을 거두게 됩니다.
전세 공급 물량도 감소하고 전세를 내놓는 임대인도
4년 뒤 가격을 생각하여 가격을 조정하여,
전세 가격은 우리가 알다시피 급등하게 되었습니다.
2. 임차인이 집주인의 실거주권을 이기는 경우1
자 이렇게 전세계약갱신청구권이 무엇인지 알아봤는데요
우선 임차인이 갱신청구권이 가능한 경우부터 알아보겠습니다.
갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
임차인이 갱신을 요구할 경우 갱신이 가능한데요,
임대인은 아래와 같이 정당한 사유가 있다면 거절이 가능합니다.
갱신을 거절하는 이유 중 가장 많은 부분은 아마
임대인이 실제 거주하려는 경우일 텐데요,
임대인이 실거주를 하더라도 임차인이 갱신청구권이 가능한 경우를 살펴보겠습니다.
기존 집주인 A와 임대차계약을 한 B가 2019년 6월부터 2년 동안 임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 갑자기 2021년 1월 A는 C에게 집을 팔았고,
세입자 B는 A에게 2021년 3월초에 갱신청구권을 요청하였습니다.
2021년 3월말 C는 잔금을 치르고 소유권이전등기를 했는데요,
과연 임차인B의 전세계약갱신청구권이 받아드려졌을까요?
이 상황에서 수원지방법원은 임차인의 손을 들어주었습니다.
집주인 C입장에서는 ‘아니 내가 집 사는 상황 뻔히 알지 않았냐,
'내가 실거주 하려고 사는거지 전세를 올려 받기 위해 그러는 것이 아니다’
‘빨리 나가주세요’ 이렇게 말할 수 있지만, 법원의 판단은 달랐습니다.
임차인B는 기존 집주인A에게 계약갱신요구권을 행사하였고,
새 집주인C가 실제 거주로 이를 거절할 경우 주거권 강화를 위한 갱신요구권의
개정 사유가 퇴색되기 때문에 갱신거절 가능 여부는
기존 집주인A를 기준으로 봐야 한다는 것입니다.
쉽게 말해 계약갱신을 요구할 수 있는 임대차 기간 끝나기 전 6개월 전부터는
임차인의 권리가 더 중요하고 새 집주인이 실거주를 의사를 밝혀도
임차인이 이긴다는 것입니다.
새로운 집주인 입장에서는 억울하겠지만 실거주를 이유로도
임차인의 갱신청구권을 거절할 수 없는 상황입니다.
이게 거짓말 같지만 실제 판결이 나온 사례이며
조정위원회의 중재를 통해 임차인은 집을 비워주는 조건으로
새 집주인에게 보상비 5백만원을 받고 추가로 2개월을 거주하기로 합의하였습니다.
3. 임차인이 집주인의 실거주권을 이기는 경우2
또 다른 사례를 살펴보면 집주인이 실거주를 이유로
갱신청구권을 거절하였고 임차인은 집을 비웠으나,
해당 아파트가 부동산 매물로 나온 경우 입니다.
집주인 입장에서 실거주를 한다고 하였으나 임차인이 예상보다 너무 빨리 나갔고
피치 못할 사유로 집을 다시 내놨다는 주장입니다.
집주인들이 많이들 써먹는 전략인데요,
‘아니 당시에는 진짜 내가 실거주하려고 했는데 진짜 사정이 생겼다니깐요?’
하지만 법원에서는 집주인이 임차인에게
이사비용 및 중개 수수료를 부담하라고 조정을 냈습니다.
이게 금액이 160만원 밖에 되지 않았으나 결국 임차인의 손을 들어준 것이며
실거주 사유로 갱신청구권을 거절할 때 임차인 입장에서는
집을 나온 뒤에 실제로 집주인이 살고 있나 확인을 통해
이사에 대한 비용을 어느 정도 구제받을 수 있게 되었습니다.
이를 확인할 수 있는 방법은 확정일자 열람을 통해 할 수 있는데요,
임차인은 계약증서 등을 통해 주택 소재지의 주민센터를 방문하여
확정일자 열람을 신청할 수 있습니다.
집주인이 실거주를 한다고 집을 빼라는데 아닌거 같다!
이런 생각이 드시면 나중에 칼을 갈 수 있게 된 것입니다.
4. 집주인의 실거주권이 이기는 경우
물론 집주인 입장에서도 실제로 실거주할 수 있으며
이를 통해 갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
임차인이 집주인이 실거주는 허위라고 주장하는 사례도 있었는데요,
이 경우 집주인이 정말로 실거주 하는 것이 맞다면
손해배상액을 얼마로 하겠다 합의를 하는 경우도 있었습니다.
집주인의 실거주는 직계존비속도 포함되는데요,
임차인이 이를 의심하여 허위일 경우 손해배상을 청구하겠다고 하는 사례도 있었습니다.
하지만 집주인이 위 경우가 허위일 경우 손해배상책임을 지겠다
합의를 한다면 집주인의 실거주권이 인정되는 것입니다.
위 사례들을 통해 우리가 알 수 있는 것은 아파트를 구매할 때
전세 계약이 6개월 미만으로 남아있다면 보상비가 추가로 나갈 수 있다는 점과,
임차인의 추가 거주권을 인정하여 몇 개월 정도 입주시기가 늦어질 수 있다는 것입니다.
5. 전세계약갱신청구권의 결과
임차인 입장에서는 임차인을 보호하겠다던 계약갱신요구권이
보상비 정도만 받을 수 있을 뿐, 집주인이 실거주를 이유로 거절하였으나
실질로 실거주를 하지 않더라도 임차인이 계약을 갱신할 수는 없었습니다.
이게 임대차3법이 악법이라고 불리는 이유인데요,
임대인과 임차인간의 분열만 조장할 뿐 임차인 입장에서는
임대인이 마음만 먹으면 실제로 계약을 연장할 수 없고
이사비와 복비 정도만 보상받을 수 있는 것입니다.
물론 이전에는 이렇게 보상을 받을 수도 없었다 반문할 수도 있지만,
이로 인해 급등한 전세가격과 국민들의 분열을 생각하면
사회적으로 더 큰 혼란과 비용을 야기하지 않았나 싶습니다.
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