분양가상한제 개정 집값 상승 예측

2021년 11월 8일 국토교통부에서 분양가상한제 심사 매뉴얼을 개정한다고 발표하였습니다.

취지는 분양가 구성 항목을 인정, 불인정, 조정 항목으로 명확화하여

분양가 심사 예측가능성을 제고하고 민간의 공급을 확대하겠다는 것입니다.

 

분양가상한제 개정

 

 

 

 

 

오늘은 분양가상한제가 어떤 것인지 알아보고,

어떤 내용이 개정되었는지 또 앞으로 집값은 어떻게 될지 알아보도록 하겠습니다.

 

동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 참조하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/bDe4LM3FW1w

 

목차

 

1. 분양가상한제의 역사

 

이번 정권에 투기과열지구, 조정대상지역에 분양가상한제가 적용되어

이 정책이 최근에 시행된 것으로 알고 계십니다.

분양가상한제의 시작

하지만 분양가상한제는 1977년 중동에서 유입된 자금으로

부동산 가격이 급등하자 최초로 도입되었습니다.

당시 분양가상한제로 인하여 주택공급이 위축되어

1980년대 말 전세가격 폭등 등 부동산 대란이라는 부작용을 안고 폐지되었습니다.

 

분양가상한제 적용 예고

그 후로 부활했다 폐지되었다 우여곡절이 있었지만,

이번 정권 2019년 8월 12일 분양가상한제 적용준비를 마치고,

 

분양가상한제 적용

 

2019년 11월 6일 투기과열지구 지정과 함께 분양가상한제를 전면적으로 실시하게 됩니다.

 

분양가상한제 적용 기준

2. 분양가상한제의 정의

 

많은 분들께서 ‘분양가 상한제’ 라는 단어 때문에

주변 시세에 맞춰서 분양가를 싸게 하는 것이라고 생각하십니다.

 

분양가상한제 정의

 

이건 아직 개정되기 전의 2020년 7월 분양가상한제 심사 매뉴얼인데요,

분양가 상한제는 주변 시세에 따라 결정되는 것이 아니라

아파트를 지을 때 투입되는 택지비(토지비)와 건축비를 합산하여 산정되는 것입니다.

 

분양가상한제 근거법령

 

근거법령은 주택법 제57조이며 1항 2호 다목에 따라

국토부장관이 지정하는 지역은 분양가상한제가 적용되고 있습니다.

 

분양가상한제의 구성

 

분양가상한제 금액은 택지비, 기본형건축비, 건축가산비로 구성되어 있습니다.

택지비의 경우 우리가 생각하는 땅값만 있는 것이 아니라

 

택지비 산정방법

취득세, 재산세, 말뚝박기 공사비, 암석지반 공사비 등 기초공사비도 포함되는 것입니다.

 

택지 가산비 항목

기본 땅값은 감정평가를 통해 산출되는데요,

아파트 건설에 따른 상승 기대감, GTX 노선 확정으로 가격 상승 기대감,

3기 신도시 추진에 따른 가격 상승 기대감등은 모두 배제하여 산출됩니다.

 

택지비 미반영항목

예를 들어 만평 공급예정에 택지비 400억원, 건축비 600억원이 산정되었다면

분양가 상한제 금액은 1,000억원에 만평을 나눠 평당 천만원이 산출되는 것입니다.

 

 

3. 분양가상한제 개정 내용

 

자 이렇게 분양가 상한제에 대해 알아보았는데요,

국토교통부에서 이번에 어떤 항목을 어떻게 바꾼다는 것일까요?

 

국토교통부의 분양가상한제 개정 발표

 

택지비에서는 크게 택지비에 대한 이자비용을 가산해준다는 것이 핵심입니다.

 

택지비 주요 개정

사업주체가 조기 착공을 위해 계약금, 중도금, 잔금으로 택지비를 지급하지 않고 한꺼번에 선납하게 되는데요,

 

택지비 선급 납부 스케줄

기존에는 선납으로 인한 할인금액을 차감하였으나,

개선 방안은 선납에 따른 추가 이자비용을 가산해주겠다는 것입니다.

 

이전에도 택지비용에 기간이자를 인정해주었지만, 선납에 따른 이자비용은 인정하지 않았는데요

기존 금리 기준으로 예를 들어 토지비가 1,000억원이고 이자율이 4%라고 가정한다면

최소 40억원 이상 비용이 가산되어 이 부분만큼 분양가상한제 금액이 올라갈 수 있는 것입니다.

 

택지비 미반영 항목

 

또한 현재 택지비 감정평가 시 아까 아파트 건설 기대감 등 언급한 것과 같이

개별입지 특성 반영을 적용하는 것이 미흡하였는데요,

 

입지, 특성차이 개정

용도지역, 이용상황, 교통여건 등 주변환경, 지리적 근접성, 단지규모 등을

고려하는 방안으로 개선하겠다고 발표하였습니다.

아무래도 해당 내용을 반영하면 택지비 감정평가 금액이 상승할 수 있으며

이 또한 분양가상한제 금액이 상승할 수 있는 것입니다.

기본형 건축비 개정사항

기본형 건축비의 경우 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생하여

분양가상한제 심의 통과 예측 가능성이 낮아지는 문제가 발생하였습니다.

 

분양가상한제 건축비 내용

 

공사비에는 직접공사비, 간접공사비, 일반관리비 및 이윤이 포함되는데요,

현행 심사 매뉴얼에서는 자재단가에 대해 시군구별로 기본형건축비를 조정할 수 있었으나,

이를 임의 조정할 수 없도록 개정 발표하였습니다.

 

기존 기본형건축비 문제점

기본형건축비를 임의 삭감할 경우 건설사 입장에서는

분양가상한제 금액에 대해 예측가능성이 떨어지고

이는 곧 주택 공급량이 감소한다는 것이 국토교통부의 판단입니다.

기본형건축비 임의 조정을 하지 못할 경우 예측가능성이 높아져

공급량이 증가할 수는 있으나, 반대로 분양가상한제 금액은 상승할 수 있는 것입니다.

 

건축가산비 개정 내용

건축가산비 항목도 사업주체와 지자체간 이견이 많이 발생했던 부분인데요,

지자체별 임의 조정을 방지하고자 권장 조정률을 제시하고

10% 내에서 조정이 가능하도록 열어두었습니다.

 

공종별 권장 조정률 제시와 조정내용

 

해당 내용은 변동폭이 크지만, 국토교통부의 현재 공급안정화 큰 목표와

인플레이션으로 인한 자재 가격 급등을 고려하면

이 또한 분양가상한제 금액을 높일 수 있지 않을까 생각됩니다.

 

4. 분양가상한제 개정 요약 및 향후 전망

 

결론적으로 국토교통부는 이번 분양가상한제 심사 매뉴얼 개정으로

민간의 안정적 공급기반을 마련하고자 합니다.

 

분양가상한제 개정 요약

택지비의 경우 선납할인으로 인해 발생한 이자비용을 인정해주고,

기본형건축비에서는 지자체별로 임의조정하지 못하게 개선합니다.

가산비의 경우에도 지자체별로 상이한 항목을 구체화하여

민간사업자의 예측가능성을 높이게 되었습니다.

 

 

민간사업자 입장에서 예측 가능성이 높아져 공급을 늘릴 수 있을 것 같지만,

그에 따라 분양가 상한제가 증가하여

앞으로 분양될 아파트의 분양가는 소폭 높아질 전망입니다.

 

3기 신도시 예정지

당연한 이야기지만 3기 신도시의 경우 서울에 공급되는 지역은 없으며,

해당 지역의 사전청약 분양가는 분양가상한제 개정으로 인하여 소폭 높아질 것 같습니다.

 

 

예전부터 직장인들의 꿈은 서울에 내집마련 이였습니다.

이 경향은 전국 집값이 너무 크게 올라 더욱 양극화되고

지금 아니면 더 못살 것 같은 심리로 인해 우리나라에 병적인 현상이 되어버린 것 같습니다.

 

현재 아파트 시세와 신규 분양 가격의 차이가 매우 크지만,

분양가 상한제 금액도 소폭 상승한다면 심리적으로 지지선이 있기 때문에

집값이 큰 폭으로 하락하기는 쉽지 않을 것 같습니다.