중도금대출 중단선언, 광교 힐스테이트, 주택 청약

제가 예전에 청약 당첨 후 중도금대출과 잔금대출

또 자기자본은 얼마나 필요한지 상세하게 설명한 적이 있습니다.

중도금대출 중단선언

 

통상 조정대상 지역의 경우, 청약에 당첨되면

6번의 중도금 중 4번의 중도금을 은행에서 대출을 받고,

2번은 지연한 뒤 준공이 되면 중도금대출을

주택담보대출로 전환하여 분양을 마무리합니다.

 

과천 린 파밀리에 중도금 스케줄

하지만 이번에 충격적이게도 광교중앙역 힐스테이트 청약에서

중도금 대출 자체가 불가하다는 공지를 냈습니다.

해당 아파트에 입주하려면 중도금을 전부 자력으로 마련해야 한다는 것입니다.

 

광교 힐스테이트 중도금 대출 중단

 

 

 

 

 

목차

오늘은 왜 이렇게 중도금대출이 금지되었는지 이유를 알아보고

이것이 앞으로 확산세를 보일 것인지,

또 우리는 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

제가 유튜브 채널을 신설하였습니다.

영상으로 확인하실 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/g1gWjBjf68Q

중도금대출 거절 사태 발생!! 내 중도금은 대출이 될까?

 

1. 중도금 대출 거절 원인

 

시행사나 시공사가 중도금 대출알선을 하는 것은 의무사항은 아니나,

통상적으로 금융기관을 선정하여 중도금대출이 가능하도록 진행하였습니다.

하지만 이렇게 시행사가 처음부터

중도금대출 알선을 안하겠다고 공지하는 것은 이례적인 일입니다.

왜 이런 일이 발생했는지 이 지역을 살펴보도록 하겠습니다.

 

1.1 광교 힐스테이트 지역 분석

 

우선 이번에 청약을 예정된 광교 힐스테이트는

신분당선 광교중앙역 바로 앞에 위치한 초역세권 아파트입니다.

신분당선은 광교역에서 미금, 정자, 판교역을 지나 강남으로 이어지는

경기도에 있는 지하철 중 최고의 지하철입니다.

 

신분당선 지도

 

바로 앞에 있는 자연앤힐스테이트는 2012년에 준공된 대단지 아파트인데요,

84제곱 국평(국민평수) 기준 15억원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다.

 

힐스테이트 광교 위치

 

자연앤힐스테이트 시세

 

 

바로 옆 써밋플레이스광교는 평수가 너무 달라 직접적으로

비교하기는 어렵기 때문에 바로 앞 자연앤힐스테이트가 적절한 비교대상일 것 같습니다.

 

써밋플레이스광교 시세

 

1.2 광교 힐스테이트 분양가 분석

 

중도금 대출은 분양가가 9억원을 초과하면

시행사 자체 보증이 아닌 경우 중도금 대출이 실행되지 않습니다.

 

중도금대출 정리

 

이건 이번에 분양될 광교 힐스테이트 입주민모집공고문인데요,

84제곱 타입의 경우 분양가가 9억원을 초과하고 워낙 핫한 지역이기 때문에

시행사 자체 보증이 안 될 것으로 예상하였습니다.

 

광교 힐스테이트 입주민모집공고문

 

즉 84제곱 104세대는 중도금대출이 아예 안나올 것으로 예상하였으나,

그 아래 평수들은 분양가가 9억원이 안되는데

시행사가 이번에 중도금 대출을 거절하였습니다.

이것이 중도금 대출 거절의 신호탄일까요?

 

1.3 중도금대출의 향후 전망

 

저는 그렇게 생각하지는 않습니다.

일부 언론에서 여러분들을 굉장히 호도하고 있습니다.

 

중도금대출에 대해 호도하는 언론

 

이번에 중도금대출 주선을 시행사가 거절하면서 다른 지역도 중도금대출이 거

절될 것 처럼 기사를 내며 실수요자들에게 조바심을 부추기고 있습니다.

제가 보기에는 이번에 시행사가 중도금대출을 자진납부하라고 공지를 낸 것은

분양가상한제와 각종 규제로 인하여 어처구니 없는 상황이 발생한 것이라 생각됩니다.

 

1.4 중도금대출 거절 원인 분석

 

분양가상한제 산정표

분양가 상한제가 적용되는 아파트의 경우 이렇게

택지비와 공사비 및 간접비를 공시하도록 되어있습니다.

이런 택지비 공사비 등을 산출하여 이번에 광교 힐스테이트 60제곱의 분양가는 6억 9천입니다.

이런식으로 공시를 하는 것입니다.

광교 힐스테이트 분양가

 

이렇게 숫자가 확정되어서 분양가를 산출하였는데,

최근 시세가 지속적으로 상승해서 광교 힐스테이트가 준공된다면

전용 69제곱의 경우 거의 시세가 15억원이 넘을 것으로 예상되기 때문입니다.

최근 광교의 아파트 시세

 

84제곱이야 처음부터 분양가가 9억원이 넘었으니 중도금대출이 안된다는 것은 모두가 다 알터인데,

애매하게 60제곱만 중도금대출을 해주고

69제곱만 중도금대출을 안해주면 이상한 상황이 발생해버리기 때문입니다.

 

 

어차피 69제곱의 경우 중도금대출을 해주더라도,

시세가 15억원이 넘어 잔금대출이 안 될테니 69제곱은 중도금대출을 안해주고

60제곱 청약하시는 분들은 중도금대출을 해드릴게요!

이렇게 공고하기도 참 애매한 상황이기 때문에 시행사가 중도금대출 주선을 거절한 것이라 생각됩니다.

 

각종 규제로 인해 발생한 상황

 

여러분들이 청약을 넣는다고 생각해봐도 정말 이상하지 않나요?

60제곱은 시세가 15억원이 안될 것 같으니 중도금대출을 해주고,

69제곱은 시세가 15억원이 무조건 넘을 것이니 중도금대출을 안해준다?

 

선별적으로 누구는 중도금 대출을 해주고 안해주고 이런 구설수에 오르는 것보다

모두에게 중도금대출을 안해주는 것이 시행사 입장에서 더 낫다고 판단한 것 같습니다.

 

1.5 중도금대출 거절의 결론 및 전망

 

결론은 분양가상한제와 시세 15억원 초과 아파트의 LTV는 0%로 제한하는 규제들이 콜라보 되면서

정말 끔찍한 혼종이 발생한 것입니다.

그렇기 때문에 이와 유사한 상황에 놓여있지만 않다면

중도금대출을 시행사가 주선하지 않는 일은 없을 것 같습니다.

저번에 NH농협은행이 주택담보대출을 일시적으로 중단했을 때도

KB국민은행, 신한은행, 우리은행 모두 금융위가 요구하는 수준을 만족하고 있으며,

이들은 대출을 중단할 리가 없습니다.

출처:조선일보

그러므로 '와 이제 중도금대출도 막힌다 진짜 빨리 집 사야겠다'

이런 생각으로 급하게 집을 구매하지 마시기 바랍니다.

항상 급한 투자는 후회가 따르기 마련이기 때문입니다.

 

2. 중도금대출 거절 상황에서 가장 이득을 보는 사람

 

다만 이렇게 중도금대출을 시행사가 거절해버리면

대부분의 무주택자분들께서 청약을 넣지 않으실 것 같습니다.

전용 69제곱의 경우 준공시 시세가 15억원 초과가 예상되어

주택담보대출이 안나올 것이라 생각되지만,

전용 60제곱의 경우에도 은행에서 대출을 해줄지 말지는 직접 문의를 해야 하기 때문입니다.

 

 

그렇다면 청약 경쟁률은 자연스럽게 떨어질 것이고,

이 10억원에 가까운 돈을 전부다 자납할 수 있는 사람들이 가장 이득을 보는 것입니다.

 

금수저에게만 좋은 부동산 정책

 

10억 가까운 돈을 현금으로 갖고 있으면서

무주택자인 대기업에 다니는 부부는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

 

제가 본 일반적인 대기업에 다니는 부부들은 10억짜리 집을 산다고 가정하면,

열심히 일해서 4억 정도 시드를 마련하고 2억 신용대출

4억 주택담보대출을 받아 집을 구매하여 열심히 빚을 갚습니다.

10억 현금을 갖고 있는 무주택자는 정말 극소수의 사람을 제외하고는 금수저가 맞습니다.

 

금수저 부모님 입장에서도 10억 증여해서 증여세 2억2천정도 내고

정당하게 청약에 당첨되서 5~6억 차익을 보면 정말 좋은 그림이 나오는 것입니다.

 

위에서 말씀드린 것처럼 중도금 대출 주선을 시행사가 거절했기 때문에

불안한 대부분의 청약자들은 청약을 넣지 못할 것이고

안전하게 10억 정도 있는 사람들만 이렇게 부를 쉽게 불릴 수 있는 것을 보면

정말 정책이 잘못되었다는 것을 알 수 있습니다.

 

서민들의 목을 죄는 부동산 정책

 

이렇게 취지는 서민을 위한다, 투기 세력을 잡는다

목적으로 시행된 정책들이 도리어 서민들의 목을 메고

현금부자들의 배를 불리고 있는데도

부동산 정책에 대해 잘못했다고 시인하는 것도 없는 것은 정말 잘못된 것이고,

여러분들께서도 분개해야 하는 일입니다.

 

 

오늘은 이렇게 시행사가 중도금 대출 주선 거절이라는

광교 힐스테이트의 특이한 이벤트를 다루었습니다.

 

결론적으로 분양가 상한제와 시세 15억 초과분은 LTV 0%인

부동산 정책들이 혼합되어 끔찍한 모습을 만들어 낸 것으로 생각되며,

광교 힐스테이트와 같이 특정 공급면적이 시세 15억원에 걸리지 않는다면

향후 나올 청약들에 대해 중도금 대출이 나오지 않을 것 같지는 않습니다.

 

 

그렇기 때문에 여러분들께서는 조급해하지 마시고 냉철하게 투자하시기 바랍니다.

제가 항상 말씀드리지만 누군가에게 쫓기듯이 투자를 하게 되면 항상 후회가 남고 결과가 썩 좋지 않습니다.

또한 여러분들은 이렇게 서민들을 위한다는 정책들이

서민을 위한 것이 아니고 현금부자들의 배를 불려주는 것에 대해 크게 목소리를 내셔야 합니다.