청약 당첨 후 중도금대출, 잔금대출, 자금조달

많은 분들께서 ‘청약을 넣으실 때 중도금 대출은 어떤 것이고, 얼마까지 된다는 거지?’

많이 궁금하셨을 것 같습니다.

 

청약 당첨 후 중도금대출 등 

 

더욱이 정부가 중도금대출에 대해 규제를 하고 있고,

저번에 소개해드린 부동산 세법 개정처럼

정책이 지속적으로 쏟아지니 많이 혼란스러우실 것 같습니다.

 

 

 

 

 

그래서 오늘은 중도금 대출이란 무엇인지 개념을 먼저 잡고,

각 시나리오별 중도금 대출이 가능한 경우와

한도는 얼마나 되는지 또 청약에 당첨되면

내 돈은 얼마나 필요한지 실제 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

목차

 

 

제가 유튜브 채널을 개설하였습니다. 

영상으로 확인하고 싶으신 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

 

https://youtu.be/LoSRpP-ACyk

1. 중도금 대출이란 무엇인가?

 

여러분들께서 청약에 당첨되시면 우선 너무나 축하드립니다!!

일반적으로 계약금을 10~20%, 중도금을 60% 내고 남는 10~20% 잔금을 순차적으로 치르시게 됩니다

 

과천 지식정보타운 린 파밀리에

 

 

이건 과천 지식정보타운 린 파밀리에 입주자모집공고문인데요,

이와 같이 아파트 대금을 8번에 나눠내게 되는데,

여기서 6번 중간에 나눠내는 것을 중도금이라고 합니다.

 

 

 

 

 

 

즉, 내가 들어갈 아파트가 공사를 시작할 때(착공) 계약금을 넣고

공사가 완료되기 전(준공)에 6번을 나눠서 내는 것을 중도금이라 하는데요,

통상 건설기간은 28개월로 설정하기 때문에 4개월 단위로 중도금을 나눠 내게 됩니다.

 

'근데 저는 저렇게 많은 돈을 낼 여유가 없어요.'

'제가 신용도도 안 좋은데 누가 저 돈을 빌려주나요...'

'그래서 청약은 그냥 그림의 떡이에요'

이렇게 생각하시는 분들이 많으실 것입니다.

 

중도금 대출을 이해하려면 기본적인 아파트 건설 사업에 대해 이해해야 합니다.

이건 최근에 고시된 LH 민간참여공모지침서인데요,

모든 아파트 건설은 이렇게 협약이행보증금을 납부해야 합니다.

 

협약이행보증금

 

 

 

 

 

 

 

 

총 사업비의 10%를 사업신청자는 협약이행보증금으로 LH에 납부해야 하는데요,

토지비가 3천억원, 건설비가 2천억인 경우 협약이행보증금으로 무려 5백억원을 납부해야 합니다.

 

건설공제조합 협약이행보증

 

 

그래서 통상 건설공제조합이 이 보증서를 발행하고 아파트는 무조건 지어지게 됩니다.

현재 분양가상한제로 인해 아파트가 지어지기만 하면

 

분양가상한제 설명

 

무조건 이익을 볼 수 있고 중도금으로 들어온 돈으로 시공사는

그대로 아파트를 짓기 때문에 사실상 중도금 대출은 개인의 신용이 아닌 아파트 건설자금대출입니다.

 

중도금 대출의 도식

 

 

 

 

 

 

결국 중도금 대출이란 시행사가 은행을 끌어와서

건설자금대출을 받는 것인데,

여기에 청약 당첨자의 개인 신용이 들어가서

주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)가 보증을 해주는 것입니다.

 

 

2. 중도금 대출의 종류

 

중도금에 대해 제대로 알아봤으니

이제 중도금 대출의 종류를 알아보도록 하겠습니다.

중도금 대출의 종류는

1. 시행사 자체 보증,

2. HUG(주택도시보증공사),

3. HF(한국주택금융공사)가 있습니다.

 

2.1 시행사 자체 보증

시행사 자체 보증은 아까 중도금에 대해 설명 드린 내용을 생각하면 쉽습니다.

중도금대출은 시행사가 은행을 데려와서 공사에 보증을 받는 것인데요,

시행사 자체 대출의 경우 공사에서 보증을 80% 해주는 것을 받지 않고

‘자체 보증’을 함으로서 분양가에 제한을 받지 않습니다.

 

시행사 자체 대출 중도금 대출 안내

 

 

 

 

 

 

이 화면은 분양가 9억원이 넘는 동탄 엘리움 레이크파크 입주자모집광고문인데요,

중도금 대출이자는 계약자 본인이 직접 납부해야 하지만,

건축주가 대납할 수도 있다고 할 정도로 시행사의 자체 보증을 하는 것이고

그렇기 때문에 분양가 9억원에 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

즉 결론적으로 시행사 자체 보증의 경우

분양가에 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있습니다.

공사기관의 보증을 받는 것이 아니므로 중도금대출 건수의 제한도 없습니다.

 

 

2.2 주택도시보증공사(HUG) 보증

 

주택도시보증공사의 경우 한도는 분양대금의 60%와 5억원 이내입니다.

특이한 것은 세대당 보증한도 5억원이 아니라, 인당 보증한도가 5억원입니다.

'어 그러면 서울에 부부가 각자 중도금 대출을 받을 수도 있겠네요?'

 

주택도시보증공사 보증한도

 

다만 서울은 규제지역이므로 인당이 아니라 세대당 1건만 적용되며,

수도권 및 광역시 규제지역 5억원과 기타지역 3억원의 합인 8억원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

주택도시보증공사 보증건수 제한

 

 

 

 

 

 

아까 말씀드린 시행사 자체 보증의 경우 중도금대출 실행 건수의 제한이 없었으나,

주택도시보증공사의 경우 세대당 최대 2건만 가능하며 규제지역의 경우 세대당 1건만 가능한 것입니다.

 

2.3 한국주택금융공사(HF) 보증

 

한국주택금융공사의 경우 한도는 3억원으로 주택도시보증공사에 비해 낮습니다.

주로 수도권의 경우 분양가가 높기 때문에 주택도시보증공사(HUG) 보증을 많이 하게 되고,

지방의 경우 한국주택금융공사(HF) 보증을 많이 하게 됩니다.

 

한국주택금융공사 중도금보증

 

 

주금공의 경우 수도권과 기타지역 상관없이 3억원의 중도금 대출을 받을 수 있으며,

HUG 보증을 포함하여 세대당 최대 중도금대출이 2건 가능하며, 규제지역의 경우 1건만 가능합니다.

 

 

2.4 중도금 대출 정리

 

중도금 대출을 정리하자면,

시행사 자체 보증은 분양가 9억원의 제한이 없고

대출 가능 금액도 제한은 없습니다.

하지만 자신의 신용에 따라 대출 가능금액은 개인마다 다를 수 있고 꼭 확인하셔야 합니다.

 

중도금 대출 정리

 

 

 

 

 

 

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)는 분양가 9억원 미만의 분양에 대해서만 중도금 대출이 가능합니다. 수도권, 광역시의 중도금 대출을 받을 때 HUG의 경우 분양가의 60%와 5억원 중 낮은 금액으로,

한국주택금융공사의 경우 3억원의 대출이 가능합니다.

기타지역의 경우 HUG와 HF 모두 3억원의 중도금 대출만 가능합니다.

주의하실 점은 투기과열지구, 조정대상지역의 경우 LTV 정책과 동일하게 적용되어,

중도금 대출도 40%, 50%로 감소한다는 것입니다.

 

3. 중도금 대출 실전 적용

 

이를 이제 아까 처음에 본 과천지정타 린 파밀리에에 적용해보겠습니다.

저희 여러분들께서 84제곱 5층이상 층수에 당첨되었다고 가정해보겠습니다.

이 아파트의 분양가는 8억5천2백5십만원입니다.

 

과천 린 파밀리에

 

 

 

 

 

 

발코니 확장비용 같은 경우 분양 공급금액에 포함되어 있는 경우도 있지만,

거의 이렇게 확장금액을 따로 고시합니다.

 

발코니 확장비용

 

계약시에 20%인 계약금을 1억7천5십만원을 자납하게 됩니다.

우선 자기 돈이 1억7천5십만원이 들어간다는 얘기입니다.

 

과천은 투기과열지구로 LTV 40%가 적용되어

아까 말씀드린 것 처럼 중도금 60%이 아닌 40%만 대출이 가능합니다.

 

투기과열지구인 경우 40%만 대출이 적용된다는 것이

이렇게 중도금 6번 중 4번이 가능하다는 뜻이고,

조정대상지역의 50%는 중도금 6번 중 5번이 가능하다는 얘기입니다.

그러므로 우리는 중도금대출을 받아 3억4천1백만원을 대출받았고

나머지 2번 중도금인 1억7천5십만원을 자기돈으로 납부해야 합니다.

 

‘아니 그럼 나머지 중도금 20%는 어떻게 해야 하나요

저는 계약금은 있는데 중도금 20% 만큼은 막을 수가 없어요’

라고 생각하시면서 청약을 접으시는 분들도 계실 것 같은데요,

 

중도금 대출 지연 이자

 

 

 

 

 

 

입주민모집공고서에 친절하게 중도금 및 잔금을

납부기한 이후에 납부할 경우 연체이율만 내면 된다고 써 있습니다.

중도금 납부가 연체되어 집을 분양해줄 수 없다면,

애초에 이런 연체이자율도 작성하지 않았겠죠.

 

다만 주택을 구매할 때 너무 레버리지를 일으키는 것이 아닌

어느정도 납부 상황이 될 때 청약을 진행해야 합니다.

 

중도금 대출 40%까지만 적용한다면 우리가 납부해야 할 금액은

계약금 1억7천5십만원과 중도금 2회차분 1억7천5십만원을 합하여

3억4천1백만원이 자기 손에 있어야 투기과열지구에 8억5천짜리 분양을 넣을 수 있습니다.

 

 

 

중도금 대출까지는 이제 확실하게 알 것 같아요.

그런데 잔금은 어떻게 마련하죠?

이 사례의 경우 잔금도 1억7천5백만원으로 제가 납부 해야하는 것 같은데요..

 

 

분양 잔금을 치를 때 잔금대출을 받게 됩니다.

이는 아파트 준공 시 중도금대출을 모두 상환하고

주택 전체 시세에 대하여 LTV를 적용하여 주택담보대출로 바뀌게 되는 것입니다.

 

과천 지식정보타운지구

과천 린 파밀리에의 경우 과천지식정보타운지구 근처 아파트의 시세는 대략 14억 정도 하고,

신축으로 아마 감정가를 15억원 정도로 맞춰줄 것 같습니다.

 

과천지식정보타운 근처 시세

 

 

 

 

 

아파트 시세가 15억원이 넘을 경우 주택담보대출이 아예 나오지 않는데요, 주변에 매매 사례가 없는 아파트에 감정가를 15억원을 초과하여 대출이 나오지 않게 만드는 회사는 절대 없습니다.

 

결국 15억원에 LTV를 적용하여 9억원의 40% 6억원의 20%를 적용하여

4억8천만원을 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

 

아까 처음에 실행한 중도금대출 3억4천1백만원과

잔금 1억7천5십만원을 합하여 5억1천1백5십만원 중 4억8천만원을 갚고

나머지 3천1백5십만원을 자기 부담금으로 납부하는 것입니다.

 

결론적으로 투기과열지구에 8억5천짜리 아파트를 청약하려면

계약금 1억7천5십만원, 중도금 1억7천5십만원, 잔금 3천1백5십만원을

합쳐 3억7천5십만원이 최소한 있어야 하는 것입니다.

 

준공 시세가 15억원일 경우 자기부담금 3억7천5십만원과

주택담보대출 4억8천만원의 합인 8억5천5백만원으로

15억원 짜리 아파트를 갖게 되어 이런 경우 7억짜리 로또다 이런 식으로 불리는 것입니다.

 

 

다만 이 방법은 준공 시 아파트 가격 시세가 얼마가 되는 가에 따라 금액이 변동될 수 있고,

중도금대출의 이자 및 취득세도 추가적으로 고려하셔야 합니다.

 

4. 중도금 대출 갯수 제한

 

HUG와 주금공을 합쳐 중도금대출이 세대당 2건이 가능하나,

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건만 가능하다는 것입니다.

 

중도금 대출보증 건수 제한

 

이를 풀어보면 조정지역에서 기타지역을 추가하는 경우 조정대상지역이 1건이므로

기타지역에 대해 추가로 중도금대출이 가능합니다.

 

기타지역에서 기타지역을 추가할 경우, 세대당 통합 2건이므로 중도금 대출이 추가로 가능합니다.

 

기존에 조정대상지역에서 중도금 대출을 받은 후,

조정대상지역을 추가하는 것은 조정대상지역이 2건이므로 중도금 대출 추가가 불가능합니다.

 

중도금 대출보증 건수 정리

 

특이하게 기존에 기타지역에서 중도금 대출을 받은 후, 조정대상지역에 중도금 대출을 추가할 경우 불가능합니다.

 

규제지역 추가보증 불가 규정

 

바로 규제지역은 추가보증이 불가능하다는 규정 때문입니다.

그러므로 여러분들은 중도금대출을

세대당 2개 이상 받으려고 계획하시는 분들은

무조건 조정대상지역부터 받으셔야 합니다.

 

기타지역에서 먼저 중도금대출을 받았다가 향후 조정대상지역에 중도금대출을 받을 경우

이 조항으로 인하여 중도금대출이 거절될 수 있기 때문입니다.

 

결론적으로 중도금대출은 2건 받으시려면,

조정대상지역에 먼저 중도금 대출을 받고 기타지역에 추가 실행하거나,

기타지역에 먼저 중도금 대출을 받고 기타지역에 추가 실행 가능한 경우만 가능합니다.

 

 

오늘은 이렇게 중도금 대출이 무엇인지,

또 종류는 무엇이고 각각 한도와 몇 건의 중도금대출이 실행될 수 있는지 알아보았습니다.

총정리 해드리자면, HUG보증은 인당 5억원,

세대당 조정대상지역 5억원과 기타지역 3억원으로

총 8억원의 중도금 대출이 가능합니다.

 

주금공의 경우 인당 3억원, 세대당 총 6억원의 중도금 대출이 가능합니다.

조정대상지역에 중도금 대출을 실행할 계획이 있으신 분들은

꼭 조정대상지역에 먼저 중도금 대출을 실행하셔야 합니다.