한국은행 기준금리 인상과 집값 상관관계, 향후 전망

저번에 말씀드린 것과 같이 한국은행이 기준금리를 0.25% 상승시키기로 결정하였습니다.

이로써 기준금리가 0.25% 상승한 0.75%가 되었고, 15개월 동안 동결을 끝냈습니다.

한국은행 기준금리 추이

 

이미 한국은행에서 금리를 올리겠다고 선포를 했기 때문에

당장 시장에 영향은 아직 크지 않은데요,

 

https://www.joongang.co.kr/article/25001635

한은 기준금리 0.5%→0.75%...초저금리 시대 막 내렸다

 

 

 

 

 

 

한국은행이 금리를 올린 이유와 앞으로 부동산에 미치는 영향은 어떠할지 알아보겠습니다.

 

제가 유튜브 채널을 새로 오픈했습니다.

영상으로 확인하고 싶으신 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다^^

https://youtu.be/CEeSVEjkHjc

 

한국은행 기준금리 인상 분석

 

목차

 

1. 한국은행이 기준금리를 올린 이유

 

한국은행이 기준금리를 올린 이유는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다.

 

 

1.1 역대 최대규모의 가계대출.

현재 가계대출은 1,805조원으로 처음으로 1,800조원을 돌파하였습니다.

이른바 ‘빚투’ 로 빚을 내서 주식과 부동산에 투자하여 가계대출이 늘어난 이유도 있으나,

코로나로 인해 자영업자분들의 생계형 대출로 인한 것도 크다고 생각합니다.

 

사상 최대 가계부채

이건 금통위 의사록인데요,

금융통화위원회 의사록

 

지난 7월 15일 금통위 의사록에서 코로나19가 빠르게 재확산되지만,

대규모의 백신 접종 계획, 백신의 중증방지 효과 등을 감안할 때

민간소비 및 성장에 미치는 부정적 영향이 이전 확신기 때보다 크지 않을 것으로 평가하였습니다.

 

코로나19 재확산으로 인한 효과

 

 

 

 

 

 

이는 한국은행이 코로나19 재확산에도 실물 경제가 생각보다 탄탄하고,

금리 인상을 버틸 수 있다고 판단한 것입니다.

 

코로나19 재확산의 제한적 효과

 

코로나로 인한 부정적인 효과는 제한적이기 때문에,

늘어난 가계대출을 관리 목적으로 선제적으로 기준금리 인상을 단행한 것입니다.

 

하지만 전체적으로 실물경제가 기본기가 튼튼하다고 하더라도,

현재 대출로 사업장을 운영하고 있는 대부분의 자영업자분들은 타격을 더 받으실 것 같습니다.

단순하게 가계대출 1,805조에 0.25%를 계산하면 4조 5천억원이 나오기 때문입니다.

금리인상시 추가 이자 부담액

1.2 최근 소비자물가지수의 상승세.

 

소비자물가지수는 물가의 변동을 측정하는 지표로, 주로 인플레이션과 연관됩니다.

 

소비자물가지수 

 

 

 

 

 

 

 

인플레이션율 즉 소비자물가지수가 상승한다는 것은 그만큼 화폐가치가 하락한다는 뜻인데요,

이자율이 너무 낮기 때문에 화폐가치가 지속적으로 하락하고

그 반대로 실물자산이 크게 상승하는 것입니다.

코로나로 인해 이 소비자물가지수는 안정적인 모습을 보이다가

최근 급격하게 상승세를 보이고 있습니다.

 

물론 작년의 경우 국제유가가 사상최초 (-)가격을 보여주어

소비자물가가 상승하지 못한 영향도 있으나,

 

소비자물가의 전망

한국은행의 소비자물가 상승률 관리의 기준인 1.8%을

초과한 것이 기준금리 인상의 계기의 한 축이 되었습니다.

 

 

한국은행은 금융위 의사록에서 1.8%를 관리목표로 보고 있으나, 7월 소비자물가지수는 107.61을 기록하여 전년동월대비 2.6% 상승하였고, 지속적으로 2%대 상승률을 보였기 때문입니다.

 

한국은행의 목표 소비자물가 상승률

1.3 양호한 국내경제와 코로나 면역

 

금통위 의사록을 통해 금년 대한민국의 경제성장률을 기존과 동일하게 4%가 될 것으로 예상하였습니다.

 

금통위 경제성장률 종합의견

 

이건 최근 10년간 경제성장률인데요,

10년 동안 경제성장률이 4%를 넘긴 적이 단 한 번도 없습니다.

 

최근 10년간 경제성장률

 

 

 

 

 

 

 

코로나가 시작된 2020년에는 마이너스 성장률을 기록하기도 했습니다.

그만큼 한국은행은 올해 성장률이 굉장할 것이라 생각하고 있고,

피부로 와 닿지는 않으나 우리나라의 경제는 매우 좋다고 판단하고 있습니다.  

 

 

또한 코로나에 대하여 감염병에 대한 학습효과가 나타나고 있으며,

백신 접종에 대해서도 초반에는 백신 접종 예약과정에서 부분적으로 혼선이 빚어졌지만,

현재까지 큰 문제 없으며 앞으로도 긍정적으로 예상하고 있습니다.

 

코로나 대응에 대한 금통위의 평가

 

 

2. 현재 기준금리 인상과 집값의 상관관계 예측

 

자 그러면 이제 예상대로 기준금리가 올랐는데 집값에 대한 영향은 어떨까요?

결론적으로 지금의 0.25% 기준금리 인상으로는 집값은 현재 영향이 없을 것 같습니다.

이는 금통위 의사록에서도 주택가격 오름세가 하반기에도 이어질 것이라는 전망이 있었고, 기

존의 통계를 보면 이정도 금리 상승으로는 주택가격에 영향이 없습니다.

제가 저번에 금리인상과 집값의 상관관계에 대해 분석을 했었는데요,

 

첫 번째 금리 인상 시기의 집값

첫 번째 금리 인상 시기는 2005년 9월 3.25%에서 2008년 8월 5.25%까지

금리를 가장 크고 길게 올린 시기가 있었습니다.

이 당시 금리 인상 전 부동산 가격 상승률은 무려 24.11%였으나,

금리 인상 후 3.20%로 크게 감소하였습니다.

 

두 번째 금리 인상시기는 2010년 6월부터 2011년 6월까지 1.25% 금리를 상승시켰는데요,

서울의 집값은 1.3% 수준 감소하였으나, 전국의 집값은 약 7.4% 정도 상승하였습니다.

 

 

두 번째 금리 인상과 집값

 

 

 

 

 

 

 

세 번째 금리 인상 시기인 2017년 10월부터 2018년 11월까지 1.5% 금리를 상승시켰는데요,

전국의 집값은 3.3% 수준 상승하였으나, 서울의 집값은 15% 정도 급등하였습니다.

 

세 번째 금리 인상과 집값

 

 

금리 인상을 한다고 무조건 집값이 잡히는 것은 아니지만,

첫 번째 금리 인상과 같이 3%대 금리를 인상시키면 확실한 효과가 있었습니다.

다만 현재는 기준금리를 0.25%만 상승시키므로 당장은 큰 영향이 없으며,

앞으로 기준금리가 오늘을 신호탄으로 3% 이상 상승한다면 분명한 효과가 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

3. 기준금리 추가 인상 가능성

 

그럼 지금 가장 중요한 기준금리 추가 인상은 어떻게 되는 것일까요?

이번 인상에도 실질금리 수준은 여전히 마이너스를 나타내고 있습니다.

실질금리는 쉽게 말해 예금 이자율이 현재 물가상승률보다 높은가를 확인하는 지표입니다.

 

 

실질금리 설명

 

 

 

 

 

 

현재 예금 이자율은 약 1.3% 수준이며 물가상승률은 7월 소비자물가지수로 2.6%이므로

실질금리는 아직 (-)1.3% 수준입니다.

이 말은 은행에 돈을 넣는다면, 인플레이션에 내 부의 가치는 1.3% 하락한다는 것입니다.

레이 달리오 명언

 

레이 달리오가 현금은 쓰레기다 라고 말하는 것이 현재 상황이 이렇기 때문입니다.

 

기준금리에 대한 한국은행의 태도

 

다시 말해 이번 금리 인상을 금리정상화 과정이라 말하는 것을 보면

실질금리를 정상적으로 마이너스에서 벗어나게 하겠다 라고 해석할 수 있을 것 같습니다.

그렇다면 아직 1.3% 이상 추가 금리인상을 할 수도 있다는 것입니다.

 

 

이렇게 오늘은 한국은행이 왜 기준금리를 올렸는지,

기준금리를 올리면 집값은 어떻게 변하는지,

또 앞으로 기준금리를 얼마나 더 올릴 수 있는지에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

 

 

제가 항상 말씀드리지만, 현재 무주택자이시고 원하는 매물이 적당한 가격에 나왔다면,

더 대출을 조이기 전에 구매하시는 게 맞습니다.

 

하지만 현재 여력이 안되는데 무리하게 갭투를 한다던가,

호가가 너무 높은데 본인이 무리한 신고가를 쓰는 것은 다시 한 번 생각해 보시기 바랍니다.

금통위 의사록에서도 확인할 수 있듯이 당분간 부동산 값은 잡히기 어려울 것으로 생각합니다.

 

금통위 하반기 주택가격 예상

 

공급이 충분하게 이루어지지 않고 있기 때문이며, 대출규제로 오히려 더 소비욕구만 키우고 있는 것 같습니다.

하지만 여러분들께서는 냉정하게 판단하셔야 합니다.

분명 금리가 급격하게 상승한다면 집값 상승세가 멈추는 경향이 있고

현재 추가 금리 인상도 가능할 것으로 보이기 때문입니다.