투기거래대상 1억원이하 아파트

2021년 11월 10일 국토교통부에서 공시가격 1억원 이하 ‘저가아파트’에 대해

거래를 집중 조사하겠다고 발표하였습니다.

 

투기집중대상 1억원이하 아파트

 

국토교통부 보도자료

 

 

 

 

 

취지는 법인, 외지인이 공시가격 1억원 이하 아파트를 집중매수하는 사례가

발생하여 실소유주에게 피해가 간다는 것입니다.

 

국토교통부 발표 저가아파트 거래 현황

실제로 공시가격 1억원 이하 아파트의 경우 시세가 급등하는 현상이 생겨

실제 구매하려는 수요자들에게 큰 부담으로 이어졌습니다.

 

오늘은 왜 이런 현상이 발생하였는지 알기 위해 공시가격 1억원 이하 아파트는

어떻게 이렇게 투기의 대상이 되었는지, 앞으로 이런 아파트의 집값은 어떻게 전망될지 등을 알아보겠습니다.

 

영상으로 확인하고 싶으신 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다^^

https://youtu.be/S_Lbn-GET-c

 

 

목차

 

1. 1억원이하 아파트란?

뉴스1 서울 아파트값 기사

1억원 이하 아파트가 뭐길래 이런 현상이 발생하는 것이지?

이렇게 생각하시는 분들이 많을 것 같습니다.

 

 

뉴스1 현재 서울 아파트 가격

뉴스1 기사에서도 알 수 있듯이 현재 서울의 아파트 평균 매매가격은 12억 1,639만원이며

4년 전 6억708만원에 비해 2배 정도 급등한 모습입니다.

이렇게 서울 아파트 평균 매매가격이 11억원 수준인데

1억원 아파트가 뭐길래 국토교통부에서도 거래를 집중 단속한다고 하는 것일까요?

 

2. 1억원이하 아파트 취득세중과율 배제

 

다주택자 취득세 중과세율

 

그 답은 이번 정권에서 시행하는 취득세 중과세율에 있습니다.

이건 국세청에서 발간하는 2021년주택과 세금 책자인데요,

 

주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위해

다주택자에게 취득세율 중과를 적용하고 있습니다.

 

 

조정대상지역에 2주택자가 된다면 취득세율을 8%, 3주택자이상인 경우 12%를 적용하는데요

11억원짜리 아파트를 추가 매수하여 2주택자가 된다면

취득세만 8천8백만원이 부과되는 것입니다.

그렇기 때문에 아파트를 갭투자하려는 사람들은 모두 똘똘한 한 채에 쏠리는 현상이 발생하였고

강남, 마용성 등 핫한 지역 부동산 가격 폭등의 원인이 되었습니다.

 

취득세 중과세율 배제

 

다만 정부에서는 지방세법 시행령 제28조의 2 1호에 따라

시가표준액이 1억원 이하인 주택은 해당 중과세율을 적용하지 않겠다고

취득세 중과세율에 대해 예외를 열어두었습니다.

 

부동산 등의 시가표준액

 

시가표준액에 대해 이게 시가인지 공시지가인지 헷갈리시는 분들도 많을 것 같은데요,

지방세법 제4조와 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라

 

부동산 가격공시에 관한 법률

 

 

시가표준액은 개별공시지가이며 즉 정부는 개별공시지가 1억원 이하의 주택에 대해서는

취득세 중과세율을 적용하지 않기로 한 것입니다.

물론 물건마다 개별공시지가가 다르긴 하지만,

통상 시세 대비 60% 수준이 개별공시지가 이므로 개별공시지가 1억원 이하 아파트는

시세 1억6천만원 정도인 아파트인 것을 확인할 수 있습니다.

 

3. 1억원이하 아파트는 주택 수 산정 제외

 

 

주택수 산정 제외 항목

다주택자들에게 가장 중요한 이슈는 주택수의 산정입니다.

그 이유는 주택수 산정 방식에 따라 3주택자 양도세율이 적용될 것이냐,

2주택자 양도세율이 적용되느냐 달라지기 때문입니다.

 

만약 3주택자로 적용된다면 30% 가산세율이 적용되어

과세표준이 10억원을 초과한다면 최대 75% 세율이 적용되는 것입니다.

국세청 발간 주택 수 제외

지방세법 시행령 제28조의4 주택 수의 산정방법 5항을 보시면

주택 수 산정일 현재 공시지가 1억원인 주택의 경우 소유주택 수에서 제외한다고 명시되어있습니다.

국세청 발간 책자에도 당연히 1억원 이하 주택의 경우는 주택수 산정에 제외되어있습니다.

 

다주택자에 따른 취득세

 

 

1주택자든, 다주택자든 공시지가 1억원이하 주택은 매우 매력적인 투자처가 되어버린 것입니다.

4주택을 갖고 있든, 1주택을 갖고 있든, 무주택자이든 공시지가 1억원이하 주택을

추가 매수할 경우 취득세는 1.1%만 적용되기 때문에 거래비용이 매우 낮고

전세를 낀 갭투자를 한다면 실제 투입되는 자금은 크지 않기 때문에

그동안 공시지가 1억원 이하 주택은 법인과 외지인의 투기대상으로 공격당했고

그 결과 해당 아파트들 실구매대기자들에게 가격급등이라는 피해를 안겼습니다.

 

 

아니 공시지가 1억원 이하 아파트면 뭐 반대로 생각하면 좋은 아파트는 아닐텐데

투기세력들이 들어와봤자 얼마나 오르겠어요?’ 생각하실 수도 있을 것 같습니다.

 

가치에는 내재가치와 시장가치가 있는데요,

내재가치는 말 그대로 공시지가 1억원 이하 아파트가 그만한 가치가 없을 수 있으나,

시장에 나와있는 매물을 법인과 외지인이 모두 사버린다면 얘기가 달라집니다.

 

내가 구매하려고 했던 아파트가 하루 아침에 매물이 모두 사라진다?

주변 동네도 다 매물이 사라지고 남은 매물도 가격이 급등한다면

그 조급함을 이해하실 수 있을 것입니다.

 

4. 소잃고 외양간 고치는 정책

국토교통부의 전수조사 발표

그렇기 때문에 국토교통부는 뒤늦게 공시가격 1억원 이하 아파트에 대해

집중적으로 거래를 단속하겠다고 발표한 것입니다.

 

하지만 지금에서 공시가격 1억원 이하 아파트를 전수검사를 한들 무슨 소용이 있겠습니까?

공시가격 1억원 이하 아파트를 매수한 개인이나 법인은

 

국토교통부 조사대상 발표

당연히 자금조달계획서도 문제없이 작성하였을 것이고,

심증으로는 투기가 맞으나 정부가 먼저 공시지가 1억원 이하 아파트에 대해

주택 수 산정에서도 예외를 두었고, 취득세에서도 예외를 두었기 때문에

그들 입장에서는 정당하게 법을 활용하여 투자를 한 것입니다.

국토굥부 투기수요 대처

 

국토교통부는 거래 과정에서 업다운계약, 편법증여, 명의신탁 등

위반 사항이 확인될 경우 엄중 조치할 방침이라지만,

솔직히 공시지가 1억원 이하 주택을 투기하면서

저런 사항들을 활용하여 투기하였을 것이라 생각되지 않습니다.

 

이미 취득세와 주택 수 산정에서 예외를 열어 두어 편법을 쓸 유인이 없고

단순하게 갭투자하게 된다면 간결하게 끝나기 때문입니다.

 

애당초 부동산에 예외를 열어 두는 것이 잘못된 것이었고

지금은 단순히 ‘우리 투기세력 엄벌 조치하고 있다!’ 보여주기 밖에 되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

 

 

5. 1억원이하 아파트 향후 전망

1억원이하아파트 향후 전망

 

그렇다면 공시지가 1억원 이하 아파트의 전망은 어떨까요?

정부에서 취득세 중과 배제된 이 투기대상에 동일하게

취득세를 적용하는 것을 고려한다고 밝혔습니다.

 

만약 공시지가 1억원 이하 아파트에도 취득세 중과규정이 적용된다면

당장은 그 인기가 시들해질 것입니다.

 

또한 법인의 경우 단타를 해도 최고세율이 45%만 적용되지만,

조정대상지역에 개인이 매수하였다면 양도세율이 70%가 적용됩니다.

 

작년 7월부터 공시지가 1억원 이하 아파트에 대해 취득세 중과배제가 되었기 때문에

빠르면 내년 7월 부터는 개인들의 물량도 양도세율 기본세율이 적용되므로

매물이 엄청나게 쏟아질 수도 있습니다.

 

 

결론적으로 공시지가 1억원 이하 아파트가 투기집중대상이 된 원인은 정부의 잘못된 정책 때문입니다.

법에 예외를 두었기 때문인데요,

 

1억원이하 아파트 결론

 

1. 공시지가 1억원 이하 아파트는 취득세 중과규정이 적용되지 않습니다.

2. 공시지가 1억원 이하 아파트는 주택 수에도 산정되지 않습니다.

3. 공시지가 1억원 이하의 의미는 시세가 1억원이 아닌 

공시지가 1억원이므로 시세는 약 2억원 수준의 아파트이다

4. 정부의 잘못된 정책으로 공시지가 1억원 이하 아파트는 투기 대상이 되어

가격이 급등하였고, 현재 전수조사는 '소 잃고 외양간 고치기'가 될 가능성이 높습니다.