2021년 12월 28일 서울시에서 신속통합기획
적용 민간재개발 후보지 21곳을 선정하였습니다.
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향후 서울시 부동산 공급에 키가 될 수 있는 정책을 발표한 것인데요,
부동산 가격을 잡기 위해서는 대출 규제를 통해 집을 못 사게 하거나,
양도세를 높여 다주택자가 주택을 팔지 못하게 하는 것이 아니라
공급을 어마어마하게 푸는 것이 답이 될 수 있는 것을
저희는 이전 정권에서 확인했었습니다.
서울시는 오세훈 서울시장 취임 후 공급을 꾸준하게 늘리겠다고 발표했었고,
그 정책의 일환으로 서울시 신속통합기획을 마련했습니다.
오늘은 이 서울시 신속통합기획이 무엇인지 알아보고
기존 재건축, 재개발 사업과는 어떻게 다른지, 인센티브는 무엇인지 살펴보겠습니다.
동영상으로 확인하실 분들께서는 아래 링크를 참조하시기 바랍니다 ^^
목차
1. 서울시 신속통합기획이란?
신속통합기획이란 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성 가이드라인을 제시하고
신속하게 사업추진을 지원하는 정책입니다.
정비계획이란 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분되는데요,
내용은 조금씩 다르나 모두 낙후된 주거지역을 개선하는 것을 목표로 하는 것입니다.
주거환경개선사업의 경우 시행주체가 특별시장 등 공공이 주도하는 사업이고,
재개발사업의 경우 입주민이 조합을 설립하여 진행되는 점이 다르긴 하나
모두 시간이 어마어마하게 걸린다는 단점이 있습니다.
모두가 내가 사는 지역이 개발되어 주거환경도 개선되고
집값이 오르는 것을 바라는 것은 당연한데요,
낙후된 지역이 천지개벽 하기 위해서는 재개발의 경우
이와 같은 절차를 거쳐 사업이 진행되며 조합이 설립되더라도
최소 10년 이상 걸리게 되는 리스크가 있습니다.
아까 말씀드린 것처럼 재개발사업, 재건축사업은 공공이 주도하는 사업인데요,
서울시 신속통합기획과 다른 점은 무엇일까요?
기존 공공참여정비사업의 시행주체는 서울도시공사(SH)나 LH으로 공공이 주도합니다.
하지만 서울시 신속통합기획은 시행주체는 주민이며
서울시의 역할은 이 시행주체의 정비사업 행정절차를 서포트 하겠다는 개념입니다.
기존 재개발 재건축 사업의 경우 SH, LH가 사업공고를 내서
민간 시공사 간의 경쟁입찰로 우선협상대상자를 선정하는데요,
서울시 신속통합기획은 주민들이 이 절차를 수행한다는 점이 크게 다른 부분입니다.
2. 서울시 신속통합기획 인센티브
서울시에서 발표한 신속통합기획은 정비계획의 단점들을 보완하기 위해 만들어졌는데요,
그렇다면 서울시가 서포트 하는 것은 무엇이고 주민들에 대한 인센티브는 무엇일까요?
정리하자면 신속통합기획은 2가지 인센티브가 있습니다.
그 중 첫 번째 인센티브는 이름에서도 알 수 있듯이 신속하다는 점입니다!
2.1 신속통합기획 인센티브1 신속함
재개발 구역 지정을 하는 데만 5년 이상 걸렸었는데요,
이를 서울시에서 주도적으로 이끌어 2년 이내로 단축하겠다는 것이 한 축입니다.
이렇게 진행이 된다면 22년 초 정비계획 수립에 착수하여 2년이 안되는 시점인
23년도부터 구역지정을 완료하겠다는 것입니다.
‘아 서울시 주민들 우리 서울시가 주도해서 빨리빨리 정비계획 지정해줄게! 합심해주세요!’,
‘우리는 빨리빨리 민족 아닙니까?’
솔직히 이렇게 빠르게 구역지정이 되는 것은 모두 믿기는 힘든데요,
그래도 서울시에서 핵심사업으로 추진하는 것이니 기존보다는 빠르게 진행되지 않을까 싶습니다.
재건축이라는 것이 정비계획으로 확정이 되더라도 건축심의,
사업시행인가가 늦어지면 결국 사업기간이 늦어지는 것인데요
서울시에서는 이 점도 보완하여 인센티브로 내놓았습니다.
기존의 심의는 건축, 교통, 환경심의를 개별적으로 진행했는데요,
서울시에서는 건축, 교통, 환경 통합심의 위원회를 신설하여
통합적 의견을 제시하고 일관된 사업을 추진하겠다는 것입니다.
아무래도 개별적으로 심의를 하는 것보다 통합하여 심의를 한다면
사업의 일관성이나 효율성 측면에서 더 개선되지 않을까 생각됩니다.
하지만 이런 통합심의를 통해 결국은 사업시행인가를 신속하게 해주겠다는 것인데요,
이게 가능했다면 왜 그 동안 사업시행인가를 그렇게 늦게 해줬을까요?
이 부분에 대해서는 의문이 많으며 크게 기대되는 부분은 아닙니다.
사실 사업시행인가가 지금처럼 되더라도 서울시에서 말하는 것처럼
재개발 구역 지정 기간을 단축하고 조합들을 컨트롤 할 수 있다면
이것만 하더라도 엄청나게 시간을 단축할 것으로 예상됩니다.
2.2 신속통합기획 인센티브2 층수제한, 용적률 완화
두 번째 인센티브는 층수제한, 용적률에 대한 완화입니다.
기존 2종 주거지역을 서울시 통합신속기획을 통해
2종일반주거지역으로 조정하여 기존용적률 170%에서 190%까지 완화하고,
층수제한을 최대 25층까지 풀어주겠다는 것입니다.
해당 인센티브로 인해 사업성이 더욱 개선될 전망인데요,
층수제한은 쉽게 기대하기는 힘든 부분이지만
용적률이 약 12% 상승하여 법적으로 임대주택 6%가 증가되고
나머지 부분 6% 만큼 단순하게 사업성이 개선될 수 있습니다.
또한 기존에는 층수완화 시 공공시설 최소 10%로
기부채납 해야 했던 부분의 부담을 없애준다는 것인데요,
최근 층수완화로 최대 25% 수준까지 기부채납 했던 부분을
아예 없앤다는 부분은 굉장히 파격적인 부분입니다.
역세권 주변의 용적률도 기존 300%에서 최대 700%까지
완화하겠다는 것도 용적률 완화의 인센티브입니다.
역세권 주변 주택에 대해 용적률만 높여 닭장을 짓는 것이 아니냐 비판도 많지만,
올 초 분양이 된 용적률 961.97%의 용산 베르디움의 경우
제 주변에도 청약을 하는 사람들이 굉장히 많았습니다.
실제 청약에 당첨된 제 지인은 굉장히 만족해했었고
임대료도 적절한 수준이었기 때문인데요
타입별 최고 경쟁률은 92.36 대 1, 총 경쟁률 약 36.68 대 1로 집계되었습니다.
용적률이 높아 실제 빽빽한 느낌은 나지만 정말로 중요한 역세권 주변에
용적률을 높인 주택에 대해 임대료가 적절하다면 선호도가 생각보다는 나쁘지 않은 모습입니다.
또한 전용주거지역에 대해 기존 건폐율 30%,
4층 층수제한을 완화하여 건폐율 50%, 5층으로 개선하겠다는 것인데요,
아파트의 기준은 5층 이상의 건물입니다.
4층 이하 빌라촌들이 미관상으로도 보기 좋지 않고
입주민들의 만족도도 매우 떨어지기 때문에 이를 개선하여
최소 5층 아파트로 건설하겠다는 인센티브는 매우 좋은 개선점이라 생각됩니다.
3. 신속통합기획의 우려점 및 결론
다만 우려되는 부분도 있는 것이 사실입니다.
투기방지대책으로 이번에 선정된 구역은 21년 9월 23일 권리산정기준일로 고시했습니다.
물론 지분쪼개는 방식은 투기 목적으로 악용되는 부분이 많으나
상속이나 가족간의 합유등기의 경우에도 투기목적으로 보아 현금청산의 대상이 될 수도 있을 것 같습니다.
또한 앞으로 서울시 신속통합기획을 추진하는 지역에 대해서는
22년 1월 28일 이후 매매하신 분들은 현금청산 대상이 될 가능성이 매우 높습니다.
물론 이는 투기세력의 유입을 차단해 달라는 주민 요청을 반영한 것이며
어느 정도 개발을 위해 감수할 수 있는 부분이라고 생각됩니다.
다만 내가 매입한 주택이 갑자기 서울시 신속통합기획을 추진하게 된다면
현금청산 당하는 굉장히 곤란한 상황이 발생할 수도 있을 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 이번 정책은 서울시 주택 공급 증가를 위한
좋은 정책이라고 생각됩니다.
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서울시 주택 공급은 향후 2년 간 적정 공급량에 많이 못미칠 것으로 예상되는데요,
해당 정책이 잘 정착되어 서울시 주택 가격이 안정되길 바라겠습니다.
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