50년 만기 주택담보대출, 주담대, DSR, 원금균등상환 장단점

50년 만기 주택담보대출

 

 

최근 제가 설명 드린 윤석열 정부 부동산 정책에서

LTV는 풀지만 DSR를 풀지 않아 주택금융제도 개선은 제자리 걸음이라고 말씀드렸습니다.

윤석열 정부의 주택금융제도

 

윤석열 정부의 부동산 정책이 궁금하신 분들께서는 아래 링크를 확인하시기 바랍니다.

2022.05.10 - [부동산/부동산 정책] - 윤석열 정부 부동산 정책,

 

 

 

그런데 갑자기 40년, 50년 만기 주택담보대출 상품이 나올 것이라고 뉴스가 나오는데요,

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0017062073&code=61141311&cp=nv 

‘50년’ 주담대, 똑같은 돈 빌려도 이자 4억 더 갚아야

그 이유는 무엇이고 우리는 어떻게 이 상품을 바라봐야 할지 알아보겠습니다.

 

 

목차

 

1. 50년 만기 주택담보대출 탄생 배경

 

윤석열 정부는 공약대로 생애최초자에 대해서는 LTV를 80%까지 완화하겠다고 발표하였습니다.

하지만 DSR에 대해서는 안착 상황 등을 감안하겠다는 것인데요,

 

DSR 40%를 유지하는 것이 가계신용 부실화를 막아준다는 의견도 어느정도 일리가 있습니다.

또한 윤석열 정부는 지금도 비대한 가계부채가 부담스러울 것 같은데요,

그렇기 때문에 현재 DSR 40%를 푸는 것이 굉장히 조심스러운 것 같습니다.

 

 

윤석열 정부는 DSR 40%를 푸는 것 대신에 현재 50년 만기 주택담보대출 상품을 만들어

대출 한도를 늘리겠다는 묘수를 보이고 있습니다.

50년 만기 주담대 여론

 

정부가 공약한 대로 LTV는 풀어줬고 지금 더 커지면 곤란한 가계부채를 동시에 잡는 수인데요,

과연 우리는 이것을 어떻게 받아들여야 할까요?

당연한 이야기지만, 30년 동안 빌려야 할 돈을 50년 동안 빌리면

20년 동안의 이자가 더 쌓이기 때문에 이자비용의 총액은 더 커집니다.

단순하게 만기를 늘려 대출 한도를 늘리는 방식은 조삼모사라고 비판하는 여론도 많습니다.

 

 

2. 35년 만기, 50년 만기 주담대 대출금액 시나리오

기존 주택담보대출 시나리오

 

9억원짜리 아파트를 사는 연소득 6천만원 직장인을 가정해보겠습니다.

현재 은행에서 가장 많이 팔리는 35년 만기 주담대의 이자율은 4.5%, 신용대출은 4.2% 수준으로 가정해보겠습니다.

9억원의 40%인 3억 6천만원까지 주택담보대출을 받은 뒤

신용대출 1천 6백만원까지 받으면 DSR40% 한도가 꽉차게 됩니다.

 

물론 추후 LTV 제한이 풀리게 된다면 신용대출은 하나도 받지 않고

주택담보대출만 DSR 40% 한도까지 받는 것이 가장 한도를 많이 받을 수 있는 전략입니다.

LTV 제한 완화 시 주담대 금액

아까 상황의 경우 총 3억7천6백만원 대출을 받을 수 있었지만,

LTV가 풀리게 된다면 주택담보대출로 총 4억2천2백만원까지 대출을 받을 수 있어

4천6백만원을 더 대출 받을 수 있습니다.

50년 만기 대출 시 대출금액

 

다시 본론으로 돌아와서 이 만기를 35년에서 50년으로 바꾸면 한도가 어떻게 바뀔까요?

아까 주택담보대출 3억6천만원에서 약 4천6백만원이 증가하게 됩니다.

50년 만기 LTV 완화 시 대출금액

 

만약 아까와 같이 LTV 제한이 풀리고 50년 만기 주택담보대출을 전부 받게 되면

4억7천6백만원으로 가장 높은 대출금액을 받을 수 있습니다.

 

3. 원금 균등상환과 원리금 균등상환의 차이

 

자 이렇게 대출 금액이 생각보다 꽤 많이 늘어난다는 것은 알았는데요,

이자총액은 어떻게 바뀌는지 알아보겠습니다.

 

아 그전에 주택담보대출을 실행할 때 원리금 균등상환과 원금 균등상환이 있는데 그 차이를 잘 아시나요?

원금 균등상환방식은 매월 상환해야 하는 원금이 똑같은 방식입니다.

말 그대로 원금을 균등하게 상환한다 라고 이해하면 좋을 것 같아요.

 

원금 균등상환의 예시

 

출처: https://blog.naver.com/ktguni/222691105293

원금 균등 상환 vs 원리금 균등 상환

이 예시에서 처럼 1년차에는 총 대출액 5천만원에 대한 이자 10% 5백만원,

2년차에는 천만원을 갚았으니 총 대출액 4천만원에 대해 이자 4백만원

 

이런식으로 원금은 똑같은 액수를 갚아 나가고 이자는 남은 원금에 대해 부과되기 때문에

원리금 균등상환 방식에 비해 초기에 납부해야 하는 금액은 크지만, 이자금액 총액은 적은 장점이 있습니다.

 

원리금 균등상환의 예시

원리금 균등상환 방식은 이렇게 원금과 이자의 합계가 매월 똑같은 액수로 갚아나가는 방식입니다.

장점은 매월 상환할 금액이 균등하기 때문에 안정적으로 미래 예산을 세울 수 있다는 점이고,

초기 상환액이 원금 균등상환 방식에 비해 적다는 점입니다.

 

'나는 이 집을 4년 안에 팔거고 지금 당장 큰 돈을 내고 싶진 않아'

이렇게 생각하시는 분들은 원리금 균등상환방식이 더 적절한 것입니다.

하지만 이 방식의 단점은 이자비용의 합계가 원금 균등상환방식에 비해 꽤나 크다는 점입니다.

 

원금 균등상환의 가정 사례

 

자 그러면 실제 사례를 통해 차이가 얼마나 나는지 알아볼까요?

아까 가정대로 대출금액은 3억6천만원 35년 만기 이자율은 4.5% 원금 균등방식으로 계산해보겠습니다.

 

내 집 마련 후 2022년 6월 30일에 두근두근 첫 상환을 시작합니다.

3억 6천만원을 420개월로 나눈 85만 7천원씩 매달 420개월씩 갚는 스케줄로

2057년 5월 31일 드디어 내 집에서 부채가 모두 사라집니다.

 

원리금 균등상환방식 가정 예시

이번에는 원리금 균등상환방식에 대해 알아보겠습니다.

원리금 균등상환방식은 이처럼 매월 상환해야 하는 금액이 동일한 방법인데요,

처음에 원금 상환액이 원금 균등 방식에 비해 적기 때문에

상환총액 자체가 초반에 더 적은 장점이 있는 것입니다.

 

13년이 지난 후 원리금 균등과 원금 균등의 상환액 차이

 

하지만 13년이 흐른 시점부터는 원금 균등방식의 상환총액이 더 적어지게 되는데요,

결론적으로 원리금 균등 방식은 원금 균등 방식에 비해

7천2백5십만원이나 더 은행에 이자를 납부하게 됩니다.

 

3억6천만원을 빌렸는데 결론적으로 원금과 거의 똑같은 3억5천5백만원을 이자로 납부하게 되는 것이죠.

합리적으로 지금 단기적으로만 볼 것이 아니라 장기적 관점을 생각한다면

원리금 균등상환방식이 아닌 원금 균등상환방식을 선택해야 합니다.

 

물론 '나는 이렇게 안정적인 현금흐름이 좋아',

'나는 지금 당장은 원금을 많이 내는 것이 부담스러워' 하시면 이렇게 각자 상황에 맞게 선택하는 것입니다

 

 

4. 50년 만기 주택담보대출 대출, 이자금액 시나리오 및 단점

 

50년 만기 원금 균등상환 주택담보대출 가정 예시

본론으로 돌아와서 50년 만기 원금 균등방식으로 대출을 한다면 어떻게 될까요?

2022년 6월 30일 두근두근 첫 대출금 상환을 시작하였습니다.

3억6천만원을 600개월로 나눈 60만원씩 원금을 상환하고

50년 뒤인 2072년 5월 30일이 되어야 대출 상환이 끝납니다.

 

2072년이면 아마 화성에서 지구인들이 정착을 하지 않았을까요?

솔직히 2072년까지 살아있을지는 모르겠는데 이렇게 갚게 된다면

우리의 집에 대출금이 모두 사라지게 됩니다.

 

35년 원금 균등상환방식에 비해 원금은 매달 26만원 정도 낮고 이자는 소폭 높은데요,

50년 동안의 총 이자는 4억4백만원으로 대출 원금 3억6천보다 더 높고

35년 원금 균등상환방식에 비해 1억2천1백만원 더 높게 산출됩니다.

 

50년 만기 원리금 균등 상환 가정 예시

 

원리금 균등분할상환 50년 만기를 가정한다면, 매월 상환해야 하는 금액은 170만원이고,

원금은 겨우 16만원 수준밖에 되지 않습니다.

그러나 50년 동안의 총 이자는 5억4천6백만원으로

35년 원금 균등상환에 비해 2억6천3백만원이나 높습니다.

 

이렇게 50년 만기 균등상환은 대출 한도를 높여줄 수 있다는 것과

초기에 매월 상환하는 금액이 작다는 장점이 있지만,

기존 35년 만기에 비해 총이자비용은 최대 2억6천3백만원이나 높다는 단점이 있습니다.

 

그렇다면 50년 만기 주택담보대출은 단순히 정부의 꼼수인 것일까요?

 

5. 50년 만기 주택담보대출 활용 방안

 

제가 보기에는 충분히 활용의 여지가 있다고 생각됩니다.

주택담보대출의 중도상환수수료 적용기간은 통상 3년인데요,

이 말은 주택담보대출을 실행한 뒤 3년 안에

다른 은행으로 대환을 하면 대출 원금에 1.2% 수준의 중도상환수수료를 납부해야하지만,

3년이 지난 뒤 대환을 한다면 수수료가 발생하지 않습니다.

 

 

초기에 주택 구입 여력이 부족하신 분들은 50년 만기로 대출 금액을 최대로 받은 후,

3년 동안 열심히 저축을 해서 해당 금액만큼 원금을 상환한 뒤 다시 한도를 재산정해서 이자비용을 낮추는 것입니다

 

 

50년 만기 대출 활용 방안

예를 들어 아까 예시로 든 50년 만기로 원금 균등상환 조건으로 5억1백만원을 대출한 뒤

3년 동안 은행에 원금 3천만원을 합친 9천6백만원을 납부합니다.

그리고 3년 동안 모은 돈으로 다시 원금 일정액을 갚고

그에 맞춰 원금과 만기를 설정하여 대출을 실행하는 것입니다.

 

이것을 리파이낸싱이라고 하는데요, 이렇게 3년 마다 원금을 상환하여 리파이낸싱을 하는 것이

가장 이자비용을 절감할 수 있으며 초기에 대출한도를 가장 높일 수 있습니다.

 

‘아니 그냥 DSR 다 풀어버리고, LTV 80%로 풀면 이자비용이 가장 절감되는데

대출 만기 늘리면서 정부가 꼼수 부리는거 아냐?’

 

이렇게 생각하실 수도 있을 것 같은데요,

LTV80% 가정 시 상환 금액

 

주택가격 9억원에 LTV 80% 기준으로 스케줄을 산출하면

3년간 원금상환액 6천2백만원, 이자비용 9천3백만원으로

총 3년간 1억5천만원을 납부하게 됩니다.

사실상 연봉 6천만원으로는 감당할 수 없는 숫자인 것이죠.

 

오늘은 이렇게 50년 만기 주택담보대출은 무엇인지,

원리금 균등상환과 원금 균등상환의 차이와 장단점은 무엇인지,

그리고 어떻게 이 제도를 활용할 수 있을지 알아보았습니다.

 

사실 집을 구매하면 엄청난 돈들이 집에 투자되게 됩니다.

여러분들께서도 신중하게 좋은 집을 고르시길 바라며 오늘도 좋은 하루 보내세요~