윤정부 첫 부동산 정책, 전세계약갱신청구권, 전입신고, 분양가상한제, 종부세 완화

오늘 2022년 6월 21일 윤정부의 첫 부동산 정책이 발표되었습니다.

 

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95086857 

임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표

요약하자면 이번 부동산 정책은 임대차3법의 급진적인 폐지가 아닌 개선과

취득세 200만원 면제 등 현재 규제들에 대하여 점진적인 개선 및 완화라고 볼 수 있겠습니다

윤정부 첫 부동산 정책

동영상으로 내용을 확인하실 분들께서는 아래 링크를 참조하시기 바랍니다~

https://youtu.be/NQFI7EBJ5k4

 

 

목차

 

1. 전세시장 대란 방지 상생임대주택

 

지금 전세시장이 급등할 것이라고 판단되는 근거는

전세시장 불안 요인

 

 

계약갱신청구권이 끝난 계약들이 8월에 풀려

기존보다 5% 상승이 아닌 급등한 가격으로 전세가 될 것이라는 것입니다.

 

임대인 입장에서는 2+2년으로 계약이 묶이게 되니

기존보다 훨씬 높은 가격으로 새로운 임차인을 구할 것이기 때문에

전세 가격 급등이 우려된다는 것이었습니다.

 

상생임대인 지원 정책

이에 대한 대책으로 상생임대주택에 대하여

비과세 2년 거주요건을 모두 충족해주는 것으로 임시방편을 마련했습니다.

1세대 1주택 비과세 요건

 

1세대 1주택으로 나중에 주택을 팔 때

세금을 내지 않으려면 비과세 요건을 만족해야 하는데요,

2017년 8월 3일 조정대상지역에 주택을 구매하였다면

무조건 실거주 2년을 해야 만족할 수 있습니다.

 

우리 모두 세금 내는걸 정말 싫어하잖아요?

그렇기 때문에 임차인을 내보내고 본인이 2년 거주를 하면서 전세 매물이 사라지는 것이었습니다.

 

상생임대인 지원제도 개선안

 

 

이것을 방지하기 위해 2024년까지 2년 이상 임대한 주택 중

보증금을 5% 이내 인상한 상생임대인은

2년의 거주요건을 모두 만족시켜주겠다 입니다.

 

상생임대주택에 대한 소득세법 시행령

세부사항이 더 나와야 하겠지만,

예를 들어 갭투자 당시 전세계약이 1년 6개월 남았다면

 

상생임대 예시

해당 계약기간 종료 후 보증금을 5% 이내 인상한 계약을 2024년까지 갱신하고

이행한다면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켜주겠다는 것입니다.

갭투자에 대하여 규제를 완화하는 것으로 전세 매물이 증가하게끔 유도하는 것이라 생각됩니다.

 

만약 임차인이신 분들께서는 임대인에게 이 내용을 알려주신다면

임대인이 실거주를 하지 않고 그대로 임차인이 계약을 연장하도록 할 수도 있습니다.

 

제가 임대인이라도 2년 계약이 만료된 시점에서 굳이 실거주를 하지 않고

임대차3법만 지키면 세금을 내지 않는 요건을 모두 만족시켜주는데

실거주 요건을 채우려고 임차인을 보내지 않을 것입니다.

 

급진적으로 임대차3법을 폐지할 수는 없고,

전세 공급이 빵처럼 뚝딱 나오는 것이 아니기 때문에

현재와 같은 개선은 전세 대란에 조금이나마 효과는 있을 것으로 생각됩니다.

 

 

2. 월세세액공제 및 전세대출 상향

버팀목 대출 금액 상향

또한 버팀목 전세대출에 대하여 시세 현실화를 하여

대출한도를 최고 6천만원을 늘렸습니다.

월세세액공제 및 대출원리금 소득공제 확대

 

 

월세세액 공제와 전월세 원리금 상환액 소득공제 한도를 확대하였습니다.

 

세액공제와 소득공제에 대해 많이 헷갈리실텐데요

언뜻 보면 750만원에 12%면 90만원이고

소득공제는 400만원이니깐 대출 원리금 상환액 소득공제가 더 좋은거 아닌가?

이렇게 생각하실 수도 있을 것 같습니다.

 

하지만 세액공제는 해당 금액이 90만원이 그대로 세금에서 빠지는 것이고

소득공제는 자신의 누진세율만큼을 곱해서 세금이 빠지는 것입니다.

 

현행 소득세 세율

 

예를 들어 자신이 근로소득금액이 4,600만원(대략 연봉 6천) 이하 구간이다 하시면

소득공제의 경우 400만원의 15%인 60만원,

8,800만원 이하 구간이라면 400만원의 24%인 96만원이 세금에서 빠진다

이런 개념이 소득공제입니다.

 

확실히 세액공제는 90만원 그대로 세금이 빠지는 것에 비해

자신의 한계세율을 고려하여 세금이 달라지는 것을 잘 아시겠죠?

 

 

3. 주택담보대출, 전입신고 규제 완화

주택담보대출, 전입신고 규제 완화

 

 

 

규제지역 내 주담대를 받아서 주택을 새로 구입한 경우

기존 주택을 6개월 이내 처분해야 했는데요,

아무래도 현재 시장상황이 집이 잘 팔리지도 않고

전세 매물 안정화를 위해 이를 2년으로 연장하였습니다.

 

또 새로 산 집에 대해서 6개월 이내에 무조건 전입신고를 했어야 했는데, 이 규제가 풀렸습니다.

저는 이 부분이 굉장히 중요하다고 생각하는데요,

기존에는 규제지역에 분양을 받을 경우 바로 세입자를 구할 수 없고

무조건 전입신고를 해야했습니다.

 

그렇기 때문에 무주택자, 청년들이 소액으로 갭투자를 하고 싶어도

중도금이 얼마고 잔금이 얼마나 드는지 계산하고

분양을 포기하는 사례도 생각보다 많아졌습니다.

 

이 규제 완화를 통해 신규 분양에 대해 갭투자가 가능하게 되었고

이는 추후 제가 다른 영상에서 어떻게 갭투자를 할 수 있을지 소개하도록 하겠습니다.

 

4. 분양가상한제 거주의무 완화

분양가상한제 거주 의무 완화

또한 분양가상한제 거주 의무도 완화되었습니다.

사실 이 내용은 개인의 주거자유를 제한하는 것이 아니냐 논란이 굉장히 많았습니다.

 

제 주변에도 분양가상한제 지역에 청약을 받은 분들의 경우

아이가 태어나서 집이 좁아지는데 거주의무 때문에

집을 옮길 수 없는 현실적인 문제가 있었습니다.

 

공공택지 분양을 받을 경우 거주의무는 통상 5년인데요,

최초 입주가능일 즉시가 아니라 양도 상속, 증여 이전까지 실거주 기간을 계산하는 방식으로 개선하였습니다.

 

5. 종합부동산세 종부세 완화

종합부동산세 완화 내용

 

 

종부세에 대해서도 올해 큰 혜택을 주기로 하였습니다.

종부세는 재산세와 이중과세 논란이 끊이지 않는데요,

정부에서도 종부세는 점진적으로 없애겠다는 입장이며

다만 현재 급진적인 세목 삭제보다는 혜택을 정말 엄청나게 부여하였습니다.

 

 

종부세는 현행 1세대 1주택의 경우 공시가격 11억원이 넘는 주택에 대하여

공정시장가액비율 100%를 적용하여 계산하는데요,

 

이를 2022년 한시적으로 14억원이 넘는 주택에 대하여 60%를 적용하여 계산합니다.

이를 대략적으로 계산해보면 시세 대비 공시가격이 70% 수준 가정 시,

기존에는 시가 16억원 수준의 아파트의 경우 종합부동산세를 납부하였으나,

개정으로 인하여 시가 20억원 수준의 아파트부터

종합부동산세를 납부하게 될 것으로 예상됩니다.

 

종합부동산세 공정시장가액비율

또한 납부 대상이 되더라도 유례없는 공정시장가액비율인 60%를 적용하여

종합부동산세는 대폭 낮아질 것으로 생각됩니다.

 

물론 다주택자 입장에서는 1주택 똘똘한 아파트에 대해서만 혜택을 제공하는 것이 아니냐

라는 비판을 받을 수 있는 혜택일 것 같습니다.

 

6. 취득세 200만원 면제

취득세 감면 규정

 

 

또한 취득세에 대해서도 누구나 어떤 주택에도 상관없이

200만원 공제를 받을 수 있습니다.

 

기존에는 소득요건과 가격 요건이 충족되는 항목에 대해서만 감면이 있었는데요,

요건 상관없이 생애최초 주택 구입 시 최대 200만원 취득세가 감면됩니다.

물론 이 또한 생애최초 구입자에 대하여 취득세 면제를 추진했던 것과 달리

200만원 감면으로 바뀌어 아쉽지만 

세금을 깎아주는게 어딥니까 라고 생각해봅니다.

 

공공분야 신축 매입약정 활성화

 

그 외에 공급자 입장에서는 종부세 합산배제 요건 완화,

LH 신축 매입확정에 대하여 용적률 20% 추가 허용 등이 있지만

여러분들께 중요한 내용은 아니기에 간단히 언급만 하고 넘어가겠습니다.

 

7. 분양가상한제 합리화

 

분양가상한제 합리화

 

하나 중요한 것은 분양가상한제 합리화인데요,

제가 저번에도 말씀드렸던 것과 같이 분양가상한제에

현실적인 자재가격 상승분을 반영하도록 개정되었습니다.

 

2022.06.13 - [부동산/부동산 분석] - 서울 아파트 미분양, 부동산 전망, 분양가상한제, 다주택자 양도세 완화

 

현재 실무적으로 공사비가 너무 상승해서

아파트 공급이 안된다고 제가 말씀 드렸습니다.

이를 적절하게 반영하여 앞으로 나올 신축 아파트들의 분양가는 소폭 상승하겠으나,

아예 아파트가 공급이 안되는 것보다는

분양가상한제를 적절히 수정하여 공급하는 것이 현재로써는 대안이라고 생각됩니다.