3기 신도시 청약 장단점, 주의점, 중복청약, 신혼희망타운

최근 8월 11일 3기 신도시 사전청약이 성황리에 마무리되었습니다.

 

국토교통부 보도 발표로 살펴보면 사전청약 경쟁률은 21.7:1이며 인천계양 84제곱의 최종 경쟁률이 381:1로 집계되면서 많은 국민들의 관심이 있었음을 알 수 있습니다.

청약가점순으로 당첨이 되다 보니 30대가 46.1%, 40대가 22.9% 50대가 13.4% 신청한 것을 확인할 수 있습니다.

3기 신도시 사전청약 경쟁률

오늘은 3기 신도시 사전청약이 무엇인지 알아보고, 장점과 단점은 무엇인지 또 청약시 주의사항은 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

3기 신도시에 더 궁금하신 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다.

 

 

목차

https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/

한국토지주택공사

 

제가 유튜브를 시작했는데요, 영상으로 확인하실 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=GXuk3TftRfI&t=1s 

 

 

1. 3기 신도시는 무엇인가?

 

 

우선 3기 신도시가 무엇인지 먼저 알아보도록 하겠습니다.

3기 신도시는 국토교통부에서 2021년 4월 21일 세부지침을 발표했는데요,

 

국토교통부 보도자료

 

총 4차까지 3기 신도시에 사전청약을 통해 3만 200호를 공급한다는 것입니다.

이 사진이 3기 신도시 사전청약 입지인데요, 이번에 진행한 1차 사전청약의 경우

 

1차 3기 신도시 사전청약

인천계양 1,050호, 남양주진접2 1,535호, 성남복정1 1,026호, 의왕청계2 304호,

위례 418호로 4,333호를 진행하였습니다.

 

 

 

1차 사전청약 결과

 

1차 사전청약에 4,400호를 공급한다고 발표하였으나, 그 숫자에 약간 못미치는 4,333호를

사전청약하였습니다.

각 타입, 블록별로 쪼개진 것은 제가 합쳐 표를 만들어봤는데요,

 

1차 사전청약 결과 정리

 

 

타입에 상관없이 인천계양이 709호 배정에 37,255명이 접수하여 최대 경쟁률인 1:52.5를 기록하였고, 위례가 그 뒤를 이어 418호 배정에 26,669명이 접수하여 1:38.7 경쟁률을 보였습니다.

 

 

10월에 예정된 2차 사전청약은 다음과 같은데요, 규모면에서는 남양주왕숙2이 1,400호로 가장 크고,

3기 신도시의 주요지구로 되어있으나, 남양주왕숙1이 12월 4차 사전청약으로 예정되어있고

2,300호 규모로 더 큰 단지로 들어오게 됩니다.

 

2차 사전청약 예정지 중 서울에 가장 근접한 곳은 부천원종 400호, 성남신촌 300호, 성

남복정2 600호로 예정되어있습니다.

부천원종의 경우 4차 사전청약에서 부천대장이 1,900호가 예정되어있기 때문에

사전청약을 넣으실 때 좀 더 고민해보셔야 할 것 같습니다.

 

 

2. 사전청약이란 무엇일까?

 

그렇다면 사전청약이란 무엇일까요?

사전청약제도는 공공분양주택공급에 대하여 사업승인 전에 청약을 하는 것으로,

일반적으로 주택착공 시 이루어지는 본청약과 달리 아직 사업승인이 나지 않았으나,

공공주도 주택공급이기 때문에 미리 사전청약을 할 수 있는 것입니다.

 

사전청약제도 설명

 

 

 

사전청약을 시행하는 이유는 수도권 청약 대기수요를 상당부분 해소하기 위함이라는데

삽을 뜨기는 커녕 사업승인도 나지 않은 상황에서 사전청약에 당첨되었다고

과연 수도권 대기수요가 감소할 수 있을지는 의문입니다.

 

이 표는 이번 1차 사전청약 입주자모집공고문인데요,

본청약 예정 시기가 2022년 10월부터 2023년 12월까지이지만, 언제든지 사업은 미뤄질 수 있습니다

 

지역우선 본청약 예정 시기

 

이번 2차 사전청약 예정지인 성남낙생의 민간참여공모지침서가 최근에 발표되었는데요,

해당 건은 이번 3기 신도시 공공분양주택공급이 아닌 민간이 참여하는 사업입니다.

이 사업의 사업승인예정월은 21년 11월인데요, 착공예정월은 여기서 21개월 뒤인 23년 8월입니다.

이처럼 사업승인이 나더라도 착공까지 시간이 통상적으로 많이 걸리게 됩니다.

 

민간참여사업의 착공예정일

하지만 이번 입주자모집공고문에서는 착공 예정일을 현재부터 1년~2년 뒤로 예상하고 있는데요,

이 시기가 1년에서 2년 정도 미뤄질 수도 있습니다.

 

 

예정대로 된다고 하더라도 아파트가 2026년 12월에 완성되고 이때부터 입주가 가능합니다.

통상 아파트 건설기간은 29개월로 설정하는데요, 본청약일로부터 29개월은 2026년 3월이나,

홈페이지에 2026년 12월로 준공예정일로 되어있는 것을 보면 아마 사업승인일이 늦춰지는 것으로 예상됩니다.

 

사전청약 예상 스케쥴

 

 

2026년 12월 준공이 되어 입주를 하였으나, 전매제한으로 인하여 바로 아파트를 팔 수 없습니다.

인천계양의 경우 투기과열지구 외의 지역으로 분양가격은 현재 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 미만일 것으로 예상되는데요, 주택법 시행령 제60조의2 및 동법 시행령 제73조에 따라 본청약일로 부터 8년간의 전매제한과 주택 최초 입주일로부터 5년간의 의무거주기간을 만족해야 합니다.

 

3기 신도시 전매제한

 

본청약일 2023년 10월로부터 8년의 전매제한과 2026년 12월 준공일로부터 5년의 의무거주기간을 채우는 최소 매각가능일은 2031년 12월이 됩니다.

 

 

현재 정부에서 제시하는 스켸쥴대로 진행된다 하더라도 최소 10년은 3기 신도시에 묶일 수 있다는 것입니다. 이게 만약 사업승인이 늦어지거나, 공시기간이 길어진다면 이 기간은 더 길어질 수 있는 것이며, 투기과열지구인 성남복정1, 의왕청계2, 위례의 경우 전매제한은 10년으로 늘어 최소 12년 이상은 3기 신도시에 묶이게 됩니다.

 

3. 3기 신도시의 장점과 단점

 

3기 신도시는 사전청약은 돈이 묶인다는 리스크가 있지만, 시세 대비 75~80%수준의 분양가로 새 아파트를 얻을 수 있습니다. 인천계양의 전용 59제곱의 추정분양가격은 3억5천6백만원으로

 

인천계양의 분양가

 

사업단지 근처 아파트 시세를 확인해보면 59제곱의 호가는 4억7천만원입니다. 물론 주변 호가가 많이 상승한 상황이고 금액 자체가 아주 큰 금액은 아니기 때문에 시세차익이 크게 난다고 볼 수는 없으나 분명히 시세 보다 싼 가격에 새 아파트를 얻을 수 있습니다.

 

 

인천계양 주변 시세

 

 

 

또한 가장 중요한 것으로 사전청약에 당첨되더라도 다른 분양주택에 청약을 넣을 수 있다는 것입니다. 사전청약 입주자모집공고문에서도 사전청약 당첨자 및 그 세대에 속한 자가 다른 분양주택 등의 당첨자로 선정된 경우에는 사전청약 당첨자 선정이 취소된다고만 되어있기 때문에, 다른 분양주택에 청약을 넣더라도 아무런 제약이 없는 것입니다.

 

3기 신도시 청약취소 요건

 

 

이는 2021년 4월 21일 발표한 국토교통부 사전청약 Q&A에서도 다른 주택의 청약 또는 주택 구입이 가능하다고 말하고 있습니다.

 

사전청약 시 주택 구입 여부

 

즉, 3기 신도시 사전청약은 당첨이 된다면 기본적으로 새집을 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있는 것이고 만약 본 청약 전에 다른 더 좋은 주택이 청약된다면 취소할 수 있다는 것입니다.

물론 취소에 따른 패널티는 사전청약 당첨일로부터 1년 동안 다른 주택단지의 사전청약 당첨자로 선정될 수 없는데요, 본청약일로부터 1년 동안 제한도 아니고 사전청약 당첨일로부터 1년의 패널티는 그리 크지 않다고 생각됩니다.

 

 

4. 신혼희망타운이 무엇인가?

 

일반 공공분양주택은 기존의 청약과 유사하다고 보면 될 것 같습니다.

일반공급과 특별공급으로 나뉘며, 다자녀, 신혼부부 특별공급이 그대로 존재합니다.

 

신혼부부 특별공급

 

신혼희망타운은 공공분양주택의 신혼부부 특별공급과 비슷하면서 조금 다른데요,

우선 신혼부부 요건이 특별공급의 경우 혼인기간이 7년 이내인 무주택세대구성원이지만,

신혼희망타운의 신혼부부는 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀를 둔 무주택세대구성원입니다.

즉 신혼희망타운의 신혼부부는 혼인기간이 7년이 넘더라도 자녀가 6세 미만이라면 해당이 되는 것입니다.

 

신혼희망타운 조건

 

 

그 외에 학교가는 길 등 7대 특화 전략이 있는데 국공립어린이집, 방과후 교실 등이 눈에 띄는 것 같습니다.

 

커뮤니티 특화전략

 

하지만 신혼부부 전용 금융상품이 있는데요, LTV 70%까지 지원이 가능하나 수익공유형으로 굳이 추천하지는 않습니다.

현재 목돈이 없어 해당 상품으로 70% 대출을 24년 이상 받는다면, 향후 아파트를 매도할 시 매각차익에 최대 20%까지 기금에 납부해야합니다.

 

신혼부부 전용 금융상품의 단점

 

 

예를 들어 인천계양에 3억5천짜리 사전청약이 당첨되어 해당 대출상품으로 70%인 2억4천5백만원을 30년 만기로 대출받아 구매하였다고 가정해봅시다. 추후 전매제한기간도 끝났고 시세가 약 5억정도에 형성되어 판매할 시 매각차익 1억5천만원의 최대 20%인 3천만원을 기금에 납부해야할 수 있습니다.

 

5. 3기 신도시 사전청약시 주의점

 

첫 째로 사전청약은 말그대로 사전청약일 뿐이므로 본청약때 다시 신청해야 계약체결이 가능합니다.

둘 째로 사전청약에 당첨되신 분들은 본청약 모집공고일까지 무주택세대구성원 자격을 유지해야 합니다.

 

사전청약시 주의점1

 

셋 째로 1세대 내 1인만 신청이 가능하며, 다른 세대원이 실수로 신청을 하였다면 모두 부적격처리됩니다.

또한 공공분양과 신혼희망타운에 중복 청약시 모두 부적격 처리됩니다.

중복청약이 가능한 경우는 동일블록 내에 기관추천 특별공급을 제외한 특별공급과 일반공급인 경우에만 가능합니다.

예시로 인천계양 A2블럭 59제곱에 신혼부부특별공급을 신청하였다면, 일반공급도 중복으로 청약가능한 것입니다.

 

사전청약 중복청약 요건

 

 

넷 째로 지역우선 공급에 대하여 거주기간을 꼭 준수하시기 바랍니다. 공공분양과 신혼희망타운의 경우 각각 지역우선 공급이 다른데요, 성남, 의왕, 위례의 경우 의무거주기간이 본청약 예정 시기까지 2년을 지켜야 하므로 본청약 예정 시기에 거주기간을 꼭 맞추시기 바랍니다.

 

본청약 예정시기 거주기간 요건

 

자 오늘은 이렇게 3기 신도시 청약에 대하여 사전청약은 무엇이고, 장점과 단점은 무엇인지 또 공공분양과 신혼희망타운의 차이점과 청약시 주의점에 대해 알아보았습니다.

 

궁금하신 점이 있으시다면 댓글로 남겨주시기 바랍니다~