송도자이더스타 분양가, 계약취소, 부동산시장 현황

최근 송도자이 더 스타에서 청약 당첨자의

35%가 계약을 취소하는 사례가 발생하였습니다.

 

송도자이 더 스타의 경우 국민평수인 84제곱의 경쟁률은 최소 3.27:1

전체 경쟁률은 13대1로 집계되었는데요,

 

https://www.joongang.co.kr/article/25035630

송도 미계약 사태…부동산 시장 얼어붙나

 

 

 

 

어떻게 이런 경쟁률을 뚫고 당첨된 사람들의 35%나

계약을 취소하였는지 현상을 파악해보겠습니다.

 

동영상으로 확인 하실 분들께서는 

아래링크를 확인하시기 바랍니다 ^^

https://youtu.be/EFP6gTvbGqE

 

 

목차

 

 

 

1. 현재 부동산 분위기

 

최근 부동산 시장의 분위기는 2021년 여름과 달리 많이 얼어붙은 모습입니다.

이번 여름까지만 해도 아니 9월까지만해도

최소 매주 집값은 0.3%이상 상승하였는데요,

 

이 상승률이 얼마나 큰지 주간 수치로는 잘 와 닿지 않으실 텐데요,

매주 집값이 0.3%씩 상승한다고 가정하면 1년 동안의

올해 초 아파트 매매가격 증감률

 

상승률은 무려 13.4%라는 수치가 나옵니다.

10억짜리 집이 1년 뒤에 11억 3천만원이 되는 것입니다.

 

 

제가 저번에도 말씀 드린 것과 같이

현재 서울 아파트 매매 거래량은 최근 10년을 보더라도 최저치입니다.

 

https://youtu.be/NqzZGTcGQmc

 

2021.12.05 - [부동산/부동산 분석] - 서울 아파트 거래 절벽, 향후 집값 전망

서울 아파트 거래 절벽, 향후 집값 전망

 

 

 

 

사상 최저의 서울 아파트 매매절벽

서울부동산정보광장에서 거래량을 확인해봐도 작년 2020년 대비 거래량은 급감하였고,

평년 대비 거래량은 최대 12%까지 감소하였습니다.

2020년 대비 2021년의 서울시 부동산 거래량

 

이에 대한 원인으로 제가 LTV, DSR 등의 누적된 대출규제와

거래에 대한 피로감 또한 양도세 개정으로 인한 거래 유보를 말씀 드렸습니다.

사상 최저의 서울 부동산 거래량

 

제가 저번에 말씀 드렸던 DSR 2단계 규제로 인해 10억짜리 집을 산다고 가정했을 때,

주택담보대출 3억8천만원을 받고 신용대출 1억원을 받을 수 있는

연봉은 대략 1억1천만원이 되어야 하는 점만 보더라도

대출규제가 얼마나 심각한지 알 수 있습니다.

 

10억짜리 아파트 구매 시 DSR

 

 

 

 

 

집을 사고 싶어도 대부분 강제관망을 해야 할 수 밖에 없는 상황인 것입니다.

최근 아파트 매매가격증감률

결국 이런 복합적인 상황들과 맞물려 최근 3개월간 전국의 집값 상승률은 3.64%,

서울은 2.67%로 상승세가 완화되었고,

최근 1개월간 전국의 집값 상승률은 0.55%, 서울은 0.39%로

분위기는 이전과 달리 관망세로 돌아섰습니다.

 

이 수치로 1년 간 집값 상승률을 계산하면 전국은 6.86%, 서울은 4.84%입니다.

이전에 상승률이 워낙 미쳤었던 것이지

 

2021년 11월 소비자물가지수

현재 이 수치는 물가상승률인 3.706% 보다 살짝 높은 수준으로

안정적인 수준이지 집값이 하락하고 있다고 볼 수 없습니다.

 

2. 송도자이더스타 입주자모집공고문

 

지금까지 현재 부동산 시장의 현황을 살펴봤는데요,

송도자이더스타의 입주자모집공고문을 확인하여

왜 이 사태가 발생했는지 확인해보겠습니다.

 

2.1 송도자이더스타 개요

 

송도자이더스타 세대수

송도자이더스타의 공급세대수는 1,533세대로 대규모 단지입니다.

송도자이더스타 입지

입지는 센트럴파크역을 도보로 이용하기는 힘드나,

부산 해운대 마린시티 아파트처럼 바다뷰와

바로 옆에 호수변공원을 끼고 있어 자연경관이 매우 좋습니다.

송도자이더스타 CG

 

이건 자이 홈페이지에서 가져온 송도자이더스타의 CG인데요,

이쪽 지역이 아직 개발을 진행중이나,

개발이 완료되면 정말 멋진 도시가 될 것으로 예상됩니다.

 

2.2 송도자이더스타 분양가

송도자이더스타 84제곱 분양가

송도자이더스타의 경우 분양가는 84제곱 기준으로 대략 9억원 정도로 볼 수 있는데요,

151제곱 펜트하우스의 경우 분양가가 약 24억원으로 책정되었습니다.

‘아니 분양가가 왜 이렇게 높은거에요?’

송도자이더스타 분양가가 높은 이유

 

그 이유는 송도자이더스타의 경우 분양가상한제 미적용 주택으로

토지비와 건축비를 합한 금액으로 분양가가 산정되는 것이 아니라

시행사가 분양가를 책정했기 때문에

일반적인 분양가상한제를 적용 받는 아파트 보다 분양가가 높습니다.

송도자이더스타 주변 시세

 

확실히 주변 시세가 84제곱의 경우 2021년 7월

10억원 초반임을 생각하면 분양가가 결코 싸다고 볼 수는 없으나

최근 거래된 아파트는 12억원, 호가는 12억원을 초과하기 때문에

오션뷰 프리미엄을 생각하면 아주 또 엄청나게 비싼 것은 아니라고 생각됩니다.

하지만 확실히 분양가상한제로 분양되는 아파트 대비 분양가가 높은 것은 사실입니다.

 

2.3 송도자이더스타 자금조달계획

 

‘근데 분양가 9억원을 초과하는 경우에는 중도금 대출도 안나오는데,

그러면 이 아파트를 분양 받으면 몽땅 내 돈으로 사야하는거 아냐?

그래서 미계약이 35%나 속출한거지?’

 

2021.08.25 - [부동산/부동산 정책] - 청약 당첨 후 중도금대출, 잔금대출, 자금조달

청약 당첨 후 중도금대출, 잔금대출, 자금조달

https://youtu.be/LoSRpP-ACyk

 

 

제가 예전에 설명드렸던 것과 같이 분양가가 9억원을 초과할 경우

주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)에서 중도금 대출을 받을 수 없는 것은 맞습니다.

 

중도금 9억원 초과시 중도금 대출

하지만 시행사가 자체보증을 한다면 아무 문제가 없습니다.

다만 자신의 신용도가 좋지 않아 시행사가 주선한

금융기관에서 대출이 거절될 리스크가 있긴 합니다.

 

또한 분양가상한제 미적용 주택이기 때문에 거주의무도 없고

잔금을 대출을 받거나 전세세입자를 구하는 방법을 선택할 수 있습니다.

 

송도자이더스타 자금조달계획 예시

84제곱 20층 라인 분양가 9억3천만원을 계약한다고 가정할 시 자금조달계획은 다음과 같습니다.

계약금 20%인 1억8천7백만원은 자기부담으로 현금 납부한 뒤

중도금 40%는 시행사 대출로 막습니다.

 

중도금 20%의 경우 미납 후 연체수수료를 무는 방법으로 막습니다.

잔금에 대해서는 주담대를 통해 시세 12억원 가정 시 4.2억원을 대출 받고

3억3천만원을 추가 납부하거나,

최소 전세 7억5천짜리 세입자를 구해 막는 방법을 통해 구매를 할 수 있습니다.

 

전세를 끼게 된다면 자기부담 최소 1억8천7백만원만 부담하게 되고

주택담보대출을 이용한다면 자기부담 5억1천7백만원으로

아파트 자금조달계획서를 작성할 수 있습니다.

 

 

3. 송도자이더스타 계약취소 원인 분석

 

 

35% 계약취소가 발생한 송도자이더스타

아니 이렇게 전세도 가능하고, 중도금대출도 가능하고,

오션뷰에 분양가가 생각보다 비싼 것 빼고는 괜찮은 것 같은데

왜 이렇게 전체 당첨자의 35%인 530여 가구가 계약을 포기했을까요?

 

‘단순히 현재 부동산 가격이 높다고 생각해서? 분양가가 너무 높다고 생각해서?’

 

부적격 당첨 시 청약제한 기간

 

부적격 당첨자로 판명되면 수도권지역에 1년 간 청약이 불가능하지만,

청약취소시 청약불가 기간

 

단순히 청약을 취소한다면 10년 동안 청약을 할 수 없는데

이런 리스크를 안고도 계약을 취소했던 것일까요?

 

송도자이더스타 청약경쟁률

청약결과를 살펴보면 최저점 28점을 제외하면

 

36점을 만족하는 청약가점 계산

최소 당첨가점은 36점으로 이 점수는 배우자만 있는 만 35세 성인을 기준으로

청약통장을 20세가 되자마자 가입했다는 가정으로 산출되는 점수입니다.

 

강일 어반브릿지 청약경쟁률

이런 분들께서 최근 서울에서 분양 된 곳에 청약이 될 수 있는 것도 아니고

청약 취소로 10년을 기다리는 패널티를 받는다면

최소 만 45세까지 청약을 받을 수 없다는 뜻인데

여러분들이라면 이런 리스크를 안고 45세부터 청약을 다시 하시겠습니까?

 

청약을 넣는 사람들이라면 어느 정도 부동산에 대해 관심이 있는 사람들인데,

이들은 청약을 넣을 때 이미 분양가가 생각보다 비싸다는 것은 알았을 것이고

현재 부동산 시장이 정체되어있다고 당첨된 청약을 포기하고

10년 뒤를 바라본다는 것은 솔직히 이해가 되지 않는 행동입니다.

 

아마 계약취소건의 대부분은 부적격 당첨자일 가능성이 높으며,

청약을 포기하는 분들은 현재 부동산 가격이 높거나 정체되어있어 포기했다기 보다는

 

시행시기가 앞당겨진 DSR 2단계

 

대출규제로 인해 계약금 약 1억 9천만원이 마련이 안되었을 가능성이 높습니다.

 

일부 언론의 미계약사태 조명

 

일부 언론에서는 청약도 이렇게 무더기 미계약이 발생했으니

부동산 시장이 얼어붙나 기사를 내놓기도 하지만

제가 보기에는 대출규제로 인한 효과가 엄청나기 때문에

집을 사고 싶어도 사지 못하는 상황인 것 같습니다.

 

최소 계약금 2억원만 마련하면 송도 오션뷰 아파트가 내 것이 되는데

청약 당첨이 되더라도 현재 대출을 너무 막아 이 조차 마련이 안 되는 것입니다.

 

그렇다면 이 송도자이더스타는 이대로 미분양 아파트가 될까요?

제 생각에는 절대로 미분양이 되지 않을 것입니다.

현재 미계약 상황은 일부 대출이 되지 않아 정말로 청약을 취소하는 사람과

대다수의 부적격자로 발생한 것이라 판단됩니다.

 

예비 순번을 받은 사람들이 자기 차례가 왔을 때 이 청약을 포기할까요?

정말로 미분양이 발생할까요?

제가 보기에는 예비 순번을 받은 사람들 중 계약금이 준비된 사람들은

무조건 계약을 할 것이라 생각됩니다.

 

현재 기준금리 상승, 부동산 거래절벽, 주택 가격 상승률 둔화로 인해

부동산 시장의 분위기는 확실히 바뀐 것은 맞습니다.

 

최근처럼 부동산 가격이 급등할까요?

최근처럼 급등할 가능성은 높지 않으나 급락하거나 하락할 것 같지는 않으며

저번에 분석했던 것과 같이 물가상승률 이상으로는 상승할 것으로 예상됩니다.

 

제가 항상 말씀드린 것과 같이 조급해하지 마시고

좋은 집이 적당한 가격에 나왔다면 무주택자분들께서는

1주택은 매수하는 것이 맞으며,

그렇지 않다면 현재 관망세를 이어가는 것이 맞다고 판단됩니다.