서울시 사전청약 추첨제 분양

오늘은 서울에 내집마련을 원하시는 분들에게 정말 엄청난 소식을 전달해드릴 수 있어 기쁩니다.

바로 올해 2월 4일 대책으로 발표된 선정지가 이제 11월에 사전청약이 가능하다는 것인데요,

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021081315065788264 

서울 공공개발 사전청약, 84㎡ 이하 추첨제 물량 나온다 - 머니투데이

 

오늘은 이 사전청약은 어떤 것인지, 추첨물량은 얼마나 되는 것이고

어떤 입지에 있는지 또 3기 신도시 사전청약과 중복이 가능한지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

목차

 

 

서울집 추첨 청약

 

 

영상으로 확인하실 분들은 제가 유튜브로도 올려놨으니 확인하시기 바랍니다.

https://youtu.be/NKI1Pcced78

 

국토교통부의 21년 사전청약 입지위치 및 공급물량에서는

12월인 4차 사전청약 일정인 동작구수방사만 유일하게 200호로 서울 내 사전청약이 가능한 곳이었습니다.

 

2021년 사전청약 입지위치

 

그런데 2021년 8월 16일 머니투데이에서 서울 공공개발 사전청약 물량이 나온다고 기사가 났습니다.

이는 3기 신도시와는 무관하게 2월 4일 공공 정비사업 대책으로 인한 물량으로 확인됩니다.

 

머니투데이 서울시 사전청약

 

 

 

 

 

1. 서울 공공개발 사전청약은 무엇인가?

단순하게 서울에 새로운 사전청약이 열렸다는 사실 보다 굉장히 중요한 사항이 있는데요,

기존 청약의 경우 84㎡ 초과분에 대해서만 일반공급 중 추첨제로 분양이 가능했습니다.

즉 청약점수가 턱없이 모자란 사람들은 84㎡ 초과분에 청약을 넣어 추첨제로 분양이 되기를 기도해야 하는데,

문제는 84㎡ 초과분의 분양가가 만만치 않습니다.

그러나 이번 서울 내 공공개발 사전청약의 경우 84㎡ 이하에 대해서도 추첨제가 가능하기 때문에

그동안 낮은 가점과 높은 분양가로 인해 고민이 많았던 분들은 무조건 관심을 가져야 합니다.

 

서울시 사전청약 일정 발표

 

2. 서울시 추첨 사전청약이 등장하게 된 배경

 

이렇게 84㎡ 이하분에 대해서 추첨제가 가능하게 된 이유는 기존의 2017년 8월 2일 대책에서

전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 100% 가점제로 입주자를 선정토록 제도를 개편한 뒤,

가점이 낮은 수요자를 중심으로 '패닉바잉'이 발생하고 집값 상승세가 이어지자

4년 만에 보완책으로 내놓았기 때문입니다.

 

 

서울시 사전청약의 이유

 

예전에는 59㎡만 하더라도 괜찮다 라는 인식이 있었지만,

현재는 코로나로 인한 재택근무 확대와 집에서 모든 것을

해결하려는 인식이 강해져서 84㎡이 가장 인기가 많습니다.

이 표는 지난 3기 신도시 청약 결과에 대한 발표인데요,

다른 평수 타입들은 대부분 높은 경쟁률을 보이지 못했으나,

84㎡의 경우 인천계양은 381.1:1, 남양주진접2의 경우는 112.3:1로 가장 높은 경쟁률은 보였습니다.

 

 

3기 신도시 사전청약 결과

 

 

3기 신도시 청약 물량은 대부분 이렇게 작은 평수로 공급이 되는데요,

84㎡의 니즈가 높아진 것에 대해 정부도 무시 하지 못하고 또 84㎡ 이하 청약 물량에 대해서

가점으로는 답이 없어 청약을 포기하는 사람들에게 어필을 하기 위해 이번에 이런 물량을 내놓는 것 같습니다.

 

3. 서울시 사전청약 시 주의점

 

이 물량은 현재 11월 이후 사전청약이 가능할 것으로 예상되는데요,

나중에 입주자모집공고문이 나와봐야 정확히 알겠으나

현재 나온 3기 신도시 입주자모집공고문으로 유추하면 2월 4일 공공 정비사업 대책으로

서울 내 물량과 3기 신도시 청약은 중복지원이 가능하지만 일정 상 굉장히 곤란해질 수 있습니다.

 

사전청약 주의점

 

사전청약 당첨자 및 그 세대에 속한 자가 다른 분양주택 등의 당첨자로 선정된 경우에는

사전청약 당첨자 선정이 취소된다고 이번에 발표되었는데요,

이는 일반청약 신청 당첨 또는 주택 구입은 가능합니다.

하지만 사전청약 당첨자와 그 세대에 속한 자는 다른 분양주택의 사전 청약 신청이 제한되기 때문에

문제가 발생할 수 있습니다.

바로 이번에 서울 내 공공개발 물량도 사전청약이기 때문입니다.

 

사전청약 중복 당첨시 문제

 

 

 

서울 내 공공개발 물량의 공급시기인 11월은 3기 신도시 3차 물량 사전청약 시기와 맞물리는데요,

예를 들어 3기 신도시 과천주암 1,500호에 사전청약을 넣었고

그 이후 서울 내 공공개발 물량에 사전청약을 넣었다고 가정해봅시다.

 

 

2021년 3기 신도시 청약추진일정

 

 

과천주암이 12월에 발표되었는데 운이 좋게 당첨이 되었고

그 이후 서울 내 공공개발도 당첨이 되었다면 서울 내 공공개발 당첨 분은 취소가 됩니다.

물론 이렇게 2개 모두 당첨되는 것은 매우 드물기 때문에

'혹시 내가 운이 너무 좋다면 이럴 수도 있다' 라고 생각하시면서 

3기 신도시 사전청약과 서울시 공공개발 사전청약을 모두 청약하시면 될 것 같습니다.

 

 

4. 서울시 사전청약 스케줄

 

정부는 이번 서울 내 사전청약 구역에 대하여 11월에 지구 지정 및

2023년 착공을 목표로 하고 있다고 하는데요,

올 해 11월에 지구 지정이 되면 2023년 연말에 착공이 가능할 수도 있으나

보수적으로 2024년에 착공이 되겠다 생각하시면 마음이 편할 것 같습니다.

일반적인 공사기간인 29개월에 예상치 못한 딜레이를 감안하여

보수적으로 2027년에 입주가 가능할 것으로 예상됩니다.

 

서울시 사전청약 스케줄

 

 

아마 분양가격은 분양가 상한제로 인하여 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 미만으로 배정될 것이고,

이 경우 전매제한은 본청약 당첨일로부터 10년

거주의무는 최초 입주일로부터 5년이기 때문에 매각가능한 시기는 2034년 2월로 예상됩니다.

사전청약일로부터 최소 12년을 보유하게 되지만,

서울 내 괜찮은 입지가 물량으로 나오기 때문에 괜찮다고 생각합니다.

 

5. 서울시 사전청약 입지

 

이번에 발표한 서울 내 사전청약 입지는 증산4구역, 수색14구역, 불광1근린공원, 쌍문역 동측,

쌍문역 서측, 방학역, 쌍문1동 덕성여대, 연신내역, 녹번동 근린공원, 고은산 서측, 신길2구역 등 11곳입니다.

예정지구 지정 6개월 후 주민 50%가 반대하면 사업이 취소되기 때문에

이번 물량은 이미 본지구지정 요건을 확보한 곳을 배정하기로 하여

갑자기 사전청약 예정지가 취소되거나 하는 일은 거의 없을 것 같습니다.

 

 

서울시 사전청약 입지

 

증산4구역 같은 경우 현재 재개발이 한참 진행중인 곳입니다.

이 지도가 증산4구역 부근 지도인데요, 증산2촉진구역도 GS건설이 착공중이며,

옆에 수색9구역도 SK건설이 착공을 시작하여 이쪽 단지는 현재 매우 좋다고 볼 수 있습니다.

수색14구역도 바로 옆이고 같이 재개발을 하고 있기 때문에 매우 좋습니다.

 

증산4구역 지도

 

 

불광1근린공원은 주변이 재개발 단지는 아니나, GTX-A가 다니게 될 연신내역 바로 옆에 붙어있어서 좋습니다. 연신내역은 GTX-A가 뚫리는 역으로 매우 좋습니다.

 

불광1 근린공원 지도

신길2구역 같은 경우도 여의도와 매우 가깝고, 지속적으로 발전하고 있어 매우 좋습니다.

 

 

신길제2구역 지도

정부가 발표한 서울 내 사전청약 입지 중 증산4구역, 수색14구역, 불광1근린공원, 연신내역, 신길2구역이

가장 입지가 좋고 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

 

 

6. 서울시 사전청약 청약 조건

 

이번 서울 내 사전청약의 요건은 입주자모집공고가 나오지 않아 자세히 알 수는 없으나,

다른 청약과 유사하게 기본적인 소득요건을 만족하면서 무주택기간은 3년을 만족해야 합니다.

특이한 점은 세대원도 추첨제 신청이 가능하다는 점인데요,

 

 

무주택세대주 및 무주택세대원이 모두 추첨제 신청이 가능하기 때문에

세대분리를 하지 않은 자녀와 부모 모두 신청이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만 무주택기간 3년 기산 요건은 일반적으로 만30세 이상부터 적용되기 때문에,

만33세 이상이거나 혼인한지 3년 이상 된 부부가 기본적으로 청약이 가능할 것으로 예상됩니다.

 

서울시 사전청약 청약 조건

7. 서울시 사전청약 예상 추첨 물량

 

 

이 사전분양에서 가장 특이한 점은 그동안 다른 분양에서는 허락되지 않았던 것을 이번에 시도한다는 것입니다.

바로 84㎡ 이하 물량에 대해서도 추첨제가 가능하다는 것인데요,

앞서 언급 드린 바와 같이 84㎡ 초과분에 대해서만 추첨제가 가능하였고

이는 '부자들만 청약을 넣을 수 있는 것이 아니냐', '부의 되물림이다' 라는 비판을 굉장히 많이 받았었습니다.

 

 

 

정부의 발표대로 본지구지정 요건을 확보한 총 17,000 가구 중 사전청약에 배정된 물량은 30%인 5,100가구입니다.

공공분양의 특성상 84㎡ 초과분이 분양될 일은 없기 때문에

이 5,100가구 전체 물량의 50%가 특별공급이 아닌 일반공급으로 공급되며

이 중 30%를 추첨제로 배정하기 때문에

최대 755가구가 이번에 일반 추첨물량으로 사전청약이 진행될 것 같습니다.

 

서울시 사전청약 추첨 예상 물량

 

 

다시 한 번 말씀드리지만 추첨제로 서울에 84㎡이 분양된 적은 없습니다.

제가 추천드린 지역과 다른 지역들 모두 합쳐 755가구가 분양되지만

이전에는 분양 시도 조차 할 수 없었던 것을 가능하게 만들었기 때문에 여러분들은 꼭 이 기회를 잡으시기 바랍니다.

사전청약을 한다고 계약금이나 돈이 들어가는 것도 아니고 청약을 하는 방법만 숙지한다면

한 푼 들이지 않고 로또를 살 수 있기 때문입니다.

 

우리 여러분께서는 꼭 모두 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.