부동산 대출규제 주택담보대출 DSR

금융위원회가 4월 29일 부동산 대출관리방안으로 부동산 대출규제를 발표했습니다.

관련기사는 아래 링크인데요, 간단하게 2021년 7월 이후 규제지역 내 6억원 초과

주택에 대하여 주택담보대출을 받으려면 DSR을 적용하겠다는 것입니다.

 

 

www.donga.com/news/article/all/20210430/106687852/1

6억 넘는 주택 살 때 대출 조인다… 서울 아파트 83% 규제 대상

 

목차

 

1.검토 배경

금융위원회가 이번 규제를 발표하게 된 배경으로는 19년까지 하향 안정세를 보이던

가계부채가 20년 들어 빠른 증가세로 전환되었기 때문입니다.

 

 

검토 배경

 

물론 가계부채 확대는 코로나19 대응과정에서 주요국 공통적 현상이므로 불가피한 측면입니다.

 

 

또한 LTV를 획일적으로 40% 적용하기 때문에 무주택 실수요자들에게는 

금융접근성이 크게 제약된다는 지적이 있었기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 금융위원회에서는 가계부채를 양적으로나 질적으로나 관리하겠다는 입장이며,

획일적인 LTV에서 벗어나 DSR 중심으로 가계부채를 관리하겠다는 것입니다.

 

 

 

2. DSR 전면 적용

 

 

DSR은 Debt to Service Ratio로 기존 DTI과 달리 총소득대비 이자비용 뿐만 아니라 원리금 상환액도 

고려한 지표입니다.

 

예를 들어 4억원 대출을 10년 균등상환으로 단순하게 계산한다면 매년 4천만원 정도 원리금을 상환해야하며,

DSR 40%를 적용하면 소득금액은 1억원 이상이여야 합니다.

 

금융위원회는 당장 21년 7월부터 전 규제지역의 6억원 초과 주택에 대하여 주택담보대출을 받을 때

DSR을 적용하겠다고 발표하였습니다.

 

DSR을 산정하기 위한 총 대출액 중 다행히 전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출 등은 

제외하도록 하였습니다.

 

 

 

대출액의 원리금을 계산하기 위한 만기는 신용대출의 경우 21년 7월부터 7년,

22년 7월부터는 5년으로 하향 조정되어, 주택담보대출을 받는 것이 매우 어려워졌습니다.

 

 

 

 

3. 실제 적용 사례

 

당장 7월부터 적용되는 DSR기준으로 얼마나 주택담보대출을 받을 수 있는지 계산해보도록 하겠습니다.

신용대출은 1억원을 받았고, 직장인 평균 연봉인 3,600만원을 적용하겠습니다.

4대 보험 건강보험료 및 세후 연봉이 궁금하신 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다.

 

 

2021.03.26 - [일상/일상 세금등] - 4대 보험 계산 방법 및 건강보험료 인상

4대 보험 계산 방법 및 건강보험료 인상

3.1 연봉 3,600, 신용대출 1억원, 10년만기

 

소득이 3,600만원인 사람이 신용대출도 1억원을 갖고 있다면, 주택자금대출을 받을 수 없습니다.

이미 신용대출 원리금상환액에서 소득의 40%를 초과하기 때문입니다.

 

3.2 연봉 1억원, 신용대출 1억원, 10년만기

 

 

소득이 1억원인 사람이 신용대출 1억원을 갖고 있다면, 주택자금대출로 받을 수 있는 금액은 약

2억원 정도가 될 것 같습니다.

 

 

다만 이는 만기를 120개월로 가정한 것인데요, 은행에서 통상 35년 만기 계약을 하기 때문에 420개월로

가정해보겠습니다.

 

3.3 연봉 3,600만원, 신용대출 5천만원, 35년 만기

 

신용대출 만기가 7년으로 짧아졌기 때문에 신용대출의 원리금 상환액 부담이 큽니다.

해당 가정으로 주택자금대출은 1억 2천만원 정도 산출이 됩니다.

주택자금대출의 경우 만기가 길기 때문에 원리금 상환액 부담이 신용대출에 비해 덜하기 때문에,

앞으로 DSR을 충족하기 위해서는 신용대출을 줄이는 것이 현명할 것 같습니다.

 

 

3.4 연봉 3,600만원, 신용대출 4천만원, 35년 만기

 

위와 같이 신용대출 금액을 천만원 줄였기 때문에 원리금 상환 부담액이 적어져 

대출의 총액은 1억 9천만원으로 신용대출 5천만원을 받았을 때보다 대출총액이 약 2천만원 증가하였습니다.

 

3.5 연봉 5,000만원, 신용대출 1억원, 35년 만기

아마 대부분의 대기업 3년차 이내 주임급의 연봉은 5천만원 정도로 알고 있는데요,

 

 

신용대출 1억원을 받아버리면 오히려 연봉 3,600만원일 때보다 대출총액이 감소하는 결과가 발생합니다.

 

3.6 연봉 5,000만원, 신용대출 5천만원, 35년 만기

 

위와 같이 대출총액을 늘리고 싶다면, 신용대출 금액을 최소화하는 것이 이번 DSR 규제로 인한

해답이 될 것 같습니다.

 

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