오피스텔 운영 꿀팁 BEST 5

제가 직접 오피스텔을 운영하면서 궁금했던 세금 및 난관을 나열하고 오피스텔 운영 꿀팁 5가지를 

알려드리려 합니다.

 

 

1. 취득세

기본 취득세율 4.6%, 주택 추가 취득분은 중과세

현재 8월 12일 부동산 대책으로 인하여 조정대상지역에 오피스텔을 취득 후, 주택을 추가로 매매한다면 무시무시한 취득세율이 기다리고 있습니다.

 

 

 

 

오피스텔은 건축물대장상 오피스텔로 등록이 되므로 처음 오피스텔을 구매하시는 분은 건축물 취득세율 4%와 농어촌특별세, 지방교육세를 합한 4.6%의 취득세를, 그 후 조정대상지역에 주택을 추가로 구매하신다면 위 중과세율을 적용하게 됩니다.

 

 

오피스텔을 주거용으로 취득하더라도, 건축물로 간주하여 4% 취득세율이 적용되는데요 주택이 현재 매매 가격에 따라 1~3% 취득세율을 적용하는데 오피스텔을 주거용으로 보더라도 4% 취득세율을 부과하는 것은 약간 형평성의 문제는 있습니다.

 

 

 

오피스텔을 상업용으로 사용한다면 주택 추가 구입 시에 문제가 발생하지 않으나, 오피스텔을 실질적으로 주택용도로 사용한다면 주택수에 산입 하여 2 주택자가 될 수도 있습니다.

 

 

2. 오피스텔의 주택 여부

거주 용도로 사용한다면 주택!

 

우리가 흔히 알던 것은 "오피스텔은 주택에 포함되지 않는다!" 일 텐데요, 세법의 실질과세 원칙에 따라 건축물대장 상 오피스텔로 등록되어있지만, 임차인이 전입신고를 하는 등 실질적으로 주거목적으로 사용하였다면 오피스텔도 주택으로 본다는 것이 국세청의 입장입니다.

만약 임차인이 법인이고 그 법인의 사업지를 해당 오피스텔로 등록한다면 주택으로 산입 되지 않을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

국세청에서는 오피스텔의 경우 시가표준액 1억 원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외한다고 하였지만,

 

 

그다음 문답에 실질과세 원칙에 따라 오피스텔도 주택에 포함됨을 명시하여 오피스텔은 현재 실질적으로 주거용으로 사용되고 있다면, 주택으로 산정됩니다.

 

 

3. 임대소득 과세여부

오피스텔 1채 운영은 대부분 비과세!

 

기준시가 9억 원 이하인 오피스텔을 1채 소유한다면, 주택임대소득에 대하여 임대소득이 과세되지 않습니다.

 

 

 

세무서에서 귀속 주택임대 소득세 신고안내 5 유형으로 임대소득에 대해 신고 안내 우편이 오는데, 이는 기준시가 9억 원 이하 오피스텔 1채만 소유하고 있다면 과세대상 임대소득은 없으니 납부할 의무가 없습니다.(신고의무는 있으나 과세대상은 아닙니다)

 

 

4. 주택청약과 연관은?

오피스텔은 청약조건에서 주택에 산입 하지 아니함!

 

생애최초나 신혼부부 특별공급 청약 신청 조건에 무주택자를 요구하는 경우가 많이 있는데요, 세법상으로는 오피스텔을 주택으로 보는 경우가 많으나 청약에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않아 오피스텔만 소유하고 있다면, 1세대 무주택자가 맞습니다.

 

 

5. 양도소득세는?

오피스텔을 주거용으로 사용하였고, 1세대 1 주택 비과세 요건만 만족한다면 양도소득세는 전혀 과세되지 않습니다.

조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우라면 2년 이상 보유 요건만 만족하면 되고, 2년 이상 거주 요건을 만족하지 않아도 가능합니다.

 

 

 

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위와 같이 제가 오피스텔을 운영하면서 곤란했던 점과 세금 사항에 대해 알아봤는데요,

오피스텔은 현재 전세난, 월세난이 심각한 지금 공실률 없이 꽤나 괜찮은 수익률을 보여주고 있습니다.

다만 추후에 주택을 매매할 계획이 있으시거나, 오피스텔을 여러 채 운영하시는 것은 세법상 불리할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.