1세대 1주택 비과세 요건

오늘은 1세대 1주택 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다.

주택을 처분할 때 양도소득세가 발생하게 되는데요,

1세대 1주택 비과세 요건과 일시적 2주택 비과세 요건을 만족한다면

매매가액 9억 원을 초과하는 부분을 제외하고는 양도소득세를 한 푼도 내지 않을 수 있습니다!

 

목차

 

 

 

 

 

 

일시적 2 주택 비과세 요건에 대해서는 아래 글을 참조하시기 바랍니다.

chikkorita.tistory.com/8

일시적 2주택 비과세 요건

 

 

1. 간단한 1세대 1주택 비과세 요건

1.1 보유 및 거주 기간의 제한

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 2년 이상 보유하면서 조정대상지역이라면 2년 이상 거주하여야 합니다. 

다만 2017년 8월 2일 이전에 취득하거나, 계약금을 지급한 무주택자는 2년 이상 거주해야하는 거주기간 요건을 적용받지 않습니다.

 

1.2 보유 및 제한 요건 배제

 

다만 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않는데요,

 

 

1. 취학, 전근 등의 사유

2. 해외이주 출국

3. 1년 이상 국외거주

4. 재개발, 재건축 등

5. 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우(고덕 아이파크와 같은 건설임대주택에 거주한 뒤 분양권 판매시 매수하여 해당 주택을 매도하는 경우)

6. 수용 등

 

건설임대주택에 대해서는 아래 고덕 아이파크 내용을 확인하시기 바랍니다.

chikkorita.tistory.com/2

 

고척 아이파크 분양

 

 

 

 

 

 

1.3 1세대 1주택 9억 초과분

9억원을 초과하는 고과 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추더라도 양도소득세를 납부하게 되는데요,

9억원을 초과하였다고 양도소득세를 전부 납부하는 것은 아닙니다.

 

 

 

예를 들어 3억에 산 아파트가 10억원이 되어 매도를 한다면, (10억-3억) x (10억-9억)/10억 계산으로

9억원을 초과하는 분에 대해서만 양도차익이 계산되어 7억원의 양도차익 중 7천만원의 양도차익만 발생하는 것입니다.

여기서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 제한 뒤 세율을 적용하여 최대 양도소득세는 대략 1천98만 원만 발생합니다.

2. 복잡한 사례의 1세대 1주택 비과세 요건

2.1 1세대 1주택 면적 요건

 

 

 

 

 

 

대부분 아파트의 경우에는 토지가 건물이 정착된 면적의 5배 이내에 속하게 되는데요(공급 84㎡이나 전용 59㎡)

전원주택이나 마당이 있는 넓은 집은 토지가 건물이 정착된 면적의 5배가 넘지 않는지 확인이 필요합니다.

 

2년 이상 보유 요건은 주택으로 사용한 기간으로 산정되는데요, 만약 주택을 용도변경하여 다른 용도로 사용하였다면 예상 양도시기에 맞춰 주택으로 사용하였다는 증빙을 갖추셔야 합니다.

 

 

 

 

2.2 1세대 1주택 면적 요건 예시

만약 건물을 지으셔서 일부는 주택으로 일부는 근린생활 등으로 임대를 주려고 한다면, 건물의 총 연면적 중 주택이 차지하는 연면적이 그 외 용도 연면적을 초과해야 건물 전체를 주택으로 인정받고 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

이를 간단한 예시로 본다면, 층마다 연면적 100평짜리 4층 건물이 있다면 총 연면적 400평 중 201평은 주택으로 사용되어야 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있습니다.

현실적으로 건물이 올라가면서 연면적이 크기는 힘드므로, 3~4층을 주택용도로 사용하고 1~2층을 임대를 주면서 지하층에 주택용도로 방을 만든다거나 옥탑방을 만들어 주택의 연면적을 그 외 용도 연면적보다 무조건 크게 만드셔야 합니다.

 

 

 

그게 아니라면 2층 사무실에서 3층으로 바로 올라갈 수 있는 계단을 만든다면 그 계단은 주택으로 보므로 옥탑방을 굳이 설치하지 않더라도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.

 

이렇게 1세대 1주택 비과세 요건을 확인해봤는데요, 해당 규정을 적절하게 이용한다면 양도소득세 절세에 큰 도움이 되실 것입니다.

다음에는 양도세 또는 다른 세법 풀이로 찾아뵙겠습니다~

 

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