1가구 2주택 양도소득세 QnA-2

안녕하세요 오늘은 전편에 이어 양도소득세 관련 자주 듣는 질문들을

모아서 풀이해보겠습니다.

 

목차

1. 1세대 2주택 초과 양도세율

1.1 1세대 3주택 양도세율

 

이번에 세법 개정으로 인하여 3 주택 보유 시 양도세율이 더 무거워졌습니다.

 

 

출처: 국세청

 

3 주택 이상을 보유한 1세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 30%가 가산됩니다.

위의 2020년 국세청 자료에서는 20%로 기재되어있지만,

법이 또 개정되어 2021년 6월 1일 이후 양도분은

기본세율에 2 주택자는 20%, 3 주택 이상은 30% 세율이 가산됩니다.

 

 

1.2 중과세 제외 대상

 

제외되는 주택으로 수도권, 세종시, 광역시 외 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하

상속받은 주택(5년 이내 양도) 등이 있습니다.

 

양도소득세의 세율은 소득세 기본세율인데요,

 

 

과세표준 5억 원 초과분에 대해서는 최대 72% 세율이 적용됩니다.

하지만, 이번에 소득세 개정 안으로 최대 45% 세율도 예정되어 최대 75%까지 늘어날 전망입니다.

 

 

2. 1세대 2주택 초과시 양도소득세 절세 방법

2.1 양도소득세 예시

 

1세대 3주택 이상 보유하신 분들이 어떻게 해야 절세를 할 수 있을지 여쭤보시는데요,

3 주택 이상부터는 일시적 2주택 비과세 요건도 만족할 수 없으므로,

가장 양도차익이 적게 나는 주택을 양도하여 일단 납부하는 세금을 줄이는 방법밖에 없습니다.

 

예를 들어 1억, 3억, 10억에 산 주택 A, B, C가 있다고 가정해보겠습니다.

현재 이 주택들이 3억, 4억, 10.5억으로 시세가 형성되어 있다면 어떤 주택을 양도해야 할까요?

 

2.2 1세대 3주택 양도소득세 절세

 

답은 C 주택입니다!

 

의외로 많은 분들이 내가 가진 주택 중 가장 싼 걸 팔면 양도세가 적게 나올 거야 라고 생각하시는데,

양도차익이 가장 적은 주택을 팔아야 가장 절세할 수 있습니다.

 

각 사례별로 양도소득세가 얼마나 나오는지 확인해보겠습니다.

 

A 주택 : (3억-1억-0.025억(기본공제))*조정대상 중과세율 = 1.149억 원

B 주택 : (4억-3억-0.025억(기본공제))*조정대상 중과세율 = 0.48475억 원

C 주택 : (10.5억-10억-0.025억(기본공제))*조정대상 중과세율 = 0.2043억 원

 

A주택이 현재 시세가 3억밖에 되지 않아 가장 먼저 양도를 할 시 C주택을 가장 먼저 양도할 경우에 비해

약 9천 5백만 원 더 양도소득세를 납부하는 불상사가 발생할 수 있습니다.

 

 

3. 1가구 2 주택 시 세법적 불이익

 

많은 분들이 2주택이 될 경우 세법적으로 어떤 불이익이 생기는지 모르는 것 같습니다.

 

 

3.1 취득세

 

먼저 취득세의 경우 조정대상지역의 주택을 새로 구매하게 될 경우 취득세율이 무려 8%가 부과됩니다.

 

예를 들어 서울의 중위값인 10억 원 아파트를 1세대 무주택자와 1세대 1 주택자가 취득할 경우를 비교해보겠습니다.

 

무주택자의 경우 10억원의 3%인 3천만 원을 취득세로 납부하게 되지만, 1세대 1 주택자가 

해당 주택을 추가 취득할 경우 10억 원의 8%인 8천만 원을 취득세로 납부하여 무려 5천만 원이 증가하게 됩니다.

 

 

3.2 재산세

 

재산세의 경우 1가구 2주택이 되었다고 하여 중과되는 것은 없지만, 세율 자체가 늘어나게 됩니다.

추가 취득하는 주택의 공시지가 X 60% X 0.4% 만큼 재산세가 증가됩니다.

 

예를 들어 10억 원 아파트를 추가 취득한다면, 240만 원의 재산세가 추가됩니다.

 

 

3.3 종합부동산세

 

1가구 2주택자가 될 경우 종합부동산세를 내지 않았다가 내게 되는 경우도 많아지는데요,

이번에 종합부동산세도 개정이 되어 세율 부담이 꽤 커졌습니다.

 

 

 

예를 들어 조정대상 지역 10억 원 주택 소유자와 5억 원 추가 취득한 1가구 2 주택자의 경우로 살펴보겠습니다.

 

10억 주택 1채 소유시: (10억-9억(1세대 1 주택 기본 공제))*0.95*세율 = 114만 원

5억 주택 추가 소유시: (10억+5억-6억(다주택자 기본공제))*0.95*세율 = 1,401만 원

 

물론 5억 원의 주택이 추가되었지만, 기본공제도 3억 원 감소하고, 누진세율이 올라가기 때문에 

종합부동산세도 크게 증가하게 됩니다.

 

 

오늘은 이렇게 제가 생각하기에 많이 받는 1가구 2 주택, 다주택자 양도소득세에 대해 

알아봤는데요, 더 궁금한 점이 있으신 분들은 댓글 남겨주세요~

 

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