2.4 25번째 부동산 대책

2.4 25번째 부동산 대책이 발표되었습니다.

부동산 대책의 핵심 내용을 알아보고 그에 대한 근거도 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

목차

1. 추진배경

 

정부는 투기수요에 대한 강도 높은 제재로 투자수요가 감소하고 주택시장이

실수요자 중심으로 재편되었다고 발표했습니다.

 

현재 서울시에는 역대 최대수준으로 주택공급이 된 것은 사실입니다.

하지만 한국은행 기준금리가 0.5%로 역대 최저로 시중에 유동성이 풍부해진 것이

주택시장 상승의 주원인으로 꼽히고 있습니다.

 

출처: 한국은행

 

 

실제로 임장을 가보면 현재 최고가 금액에도 매수자들이 대기를 하고 있습니다.

이러한 불안정한 상황을 타계하기 위하여 정부는 25번째 부동산 대책을 내놓은 것입니다.

 

이번 대책의 쟁점은 크게 2가지로 나눌 수 있는데요,

25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보

도심 내 정비사업의 개편입니다.

 

2. 83만호 주택 공급부지 확보

 

정부는 이번 부동산 대책을 통하여 그동안 공급이 아닌 수요를 억제하는 정책에서

공급을 매우 크게 늘리는 방식으로 방향을 바꾸었습니다.

 

주택공급 목표는 수도권에 약 61만호(서울 약 32만호), 5대 광역시 약 22만호로

공급되는 양은 매우 많습니다.

서울의 32만호는 분당신도시 3개 분량 및 강남 3구 APT와 비슷한 수준입니다.

 

현재 주택 공급부지를 확보한다고 공시를 하였고 어떤 지역에 얼마나 많은 호수를

공급한다는 내용은 투기의 목적이 될 가능성이 높다고 공시하지 않았습니다.

 

32만호의 70~80%는 공공분양으로 공급될 예정이며 그 수는 24만호 정도로 예상됩니다.

 

공급이 많은 것은 사실이나 그 세부 내용은 공공분양이 대부분입니다.

 

3. 재개발, 재건축 개편

 

이번 대책이름이 3080으로 공급을 강조하였지만 재개발, 재건축에 대해

대폭적으로 개편한 것이 매우 큰 특징입니다.

 

 

새로 공공주택특별법을 만들어서 재개발, 재건축을 공공이 주도하겠다는 것입니다.

 

앞으로 재개발 재건축은 먼저 토지주, 민간기업, 지자체 등은 도심 내 우수 입지를

발굴하여 LH, SH에 주택 및 복합거점 사업을 제안합니다.

 

LH, SH가 사업성을 검토한 뒤 복합사업 지구지정을 국토부 또는 지자체에 요청한 뒤

승인이 되면 1년 이내에 토지주의 2/3이상 동의가 있으면 착공을 하는 것입니다.

 

기존의 재건축 사업은 13년 정도 걸리는 것에 비해 정부는 5년 이내로 

단축시킬 것으로 말했으며 그 근거로 행정절차 간소화입니다.

 

토지소유자의 추가 이익을 10~30% 보장한다고 했으나, 해당 내용에 대한 구체적인

근거는 존재하지 않습니다.

 

위 방식으로 재개발이 진행되면 조합원은 2/3이상 동의가 되면 조합원의 토지 및 권리가

LH, SH로 넘어가게 되고 사업진행에 대한 리스크는 공기관에서 부담하게 됩니다.

 

 

 

이 방식도 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급될 예정입니다.

 

 

 

그리고 가장 핫이슈가 존재하는데요, 2월 4일 대책발표일 이후 공공주택 복합사업

구역 내 부동산을 취득하는 경우 현금청산 대상입니다.

즉 2월 4일 부동산대책 이전의 공공주택 복합사업 구역 내 토지 및 부동산 소유자들은

분양권을 받을 수 있지만, 그 이후 매수하는 소유주들은 분양권을 주지 않고 

현금청산 대상이라는 것입니다. 

 

도심 공공주택 복합사업 절차는 다음과 같습니다.

 

위 방식으로 하면 토지소유주들은 희망 시공브랜드를 선정하여 지을 수는 있으나,

공공이 단독으로 사업을 진행하므로(조합의 소유권 이전), 조합이 사업에 대해 

관여할 수 없을 것으로 예상됩니다.

 

또한 2월 4일 이후 매수하는 부동산에 대해서는 현금청산 대상이기 때문에

위 방식으로 2/3 이상 동의를 받는 것이 생각보다 어려울 수 있습니다.

 

 

 

물론 이 사업방식에 대해 인센티브는 용적률을 대폭 상향하고,

기부채납이 기존 25%에서 15% 수준으로 낮춰지는 점(이로인해 조합원의 수익률이

10~30% 추가된다는 것 같습니다)

기존 주택을 공기업에 현물선납 시 양도세 비과세,

재건축 조합원 2년 거주의무 미적용 등이 있습니다.

 

정부가 이번에는 그동안의 규제 방식에서 규제를 풀고 공급을 늘리는 방식으로

부동산 정책의 방향을 바꾸었습니다.

 

임기가 얼마 남지 않은 시점에서 25년도까지 공급을 지속적으로 늘릴 수 있는가에

대한 지속성, 신뢰성은 크게 높지는 않으나

발표한 물량이 많은 것은 사실입니다.

재개발, 재건축에 대한 새로운 사업방식은 현재 방식과 매우 크게 다르기 때문에

앞으로 어떻게 진행될지 지켜봐야겠으나,

2월 4일 이후 매수자에 대해 현금청산으로 2/3 이상 동의를 받는 것이

큰 어려움으로 다가올 수도 있을 것 같습니다.

 

아무쪼록 하루빨리 집값이 안정되어 전국민이 집값 걱정 없는 날이 왔으면 좋겠습니다.