20 30대 사회초년생 재테크 방법 및 보금자리론

최근 집값이 너무 올라 80년대 후반에서 90년대생 청년 및 사회초년생들이 좌절감을 갖고 있습니다.

입사 후 대리급까지 월급으로는 서울에 집을 장만할 수 없겠다 라는 인식이 깔려있기 때문이죠.

 

출처: 구글

어차피 사지도 못하는 집에 목메지 말고 현재를 즐기는 YOLO족이 나오는 것이

이상하지 않은 상황입니다.

하지만 항상 그래왔듯이 각 시대별로 통용되는 재테크 전략이 존재하고,

또 시대를 관통하는 정석이라는 것이 있습니다.

오늘은 이 둘을 적절하게 혼합하여 사회초년생 및 청년들이 어떻게 재테크를 할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 재테크 전략 수립을 위한 현재 경제적 상황

1.1 국내 부동산 상승률

최근 4년간 서울 집값은 KB리브온 기준으로 75% 상승한 것으로 집계되었습니다.

가계소득이 7% 상승한 것에 비해 터무니없이 집값이 상승하였습니다.

 

https://www.sedaily.com/NewsView/22NQYXZGLK

文정부 4년간 서울 집값 17% 올랐다더니…실제는 75%↑

 

 

이번 정권에서 25번에 걸쳐 부동산 정책을 쏟아냈지만, 결과적으로 부동산을 잡지 못했습니다.

하지만 이는 전세계적인 현상이기도 합니다.

 

 

1.2 미국의 집값 상승률 및 노동가치 하락

http://biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=202106301458001&code=920100 

미국 집값 4월 14.6% 폭등…왜 이렇게 오르나

미국의 경우 최근 1년간 집값이 14.6% 상승하였고 최근 4년간으로 넓히더라도

35% 수준으로 집값이 크게 상승하였습니다.

 

출처: 구글

 

그 이유로 거시적으로 미국은 양적완화정책을 유지하고 있었고, 이 상황에서 코로나로 인해 

미국은 더욱 많은 돈을 최단기간에 찍어냈기 때문입니다.

이미 미국은 양적완화정책의 성공사례를 보았기 때문에 이번 코로나 사태에서

과감하게 더욱 단기적으로 달러를 찍어냈고 이는 당연하게도 화폐가치를 하락시켰습니다.

 

 

그결과 미국에서도 집값은 크게 상승하였고, 현재는 인플레이션을 걱정해야할 시기까지 왔습니다.

 

과거 우리 부모님 세대도 서울에 집을 장만하는 것이 꿈이였고 사실 어느시대나

서울에 집을 장만하는 것은 아무나 할 수 있는 것은 아닙니다.

 

하지만 우리 세대에 비해 부모님 세대에서 근로소득으로 서울에 집을 장만하는 것이

훨씬 쉬웠던 것은 사실이며, 우리는 노동의 가치가 급격하게 하락하였다는 것을

인정하고 받아들여야만 현 시대에 대응하며 재테크 전략을 짤 수 있습니다.

 

1.3 서울 아파트 가격의 현실

 

최근 직장인 평균 월급은 309만원이라는 통계가 동아일보에서 나왔습니다.

https://chikkorita.tistory.com/81

4대 보험 계산 방법 및 건강보험료 인상

 

 

개인적으로 사회초년생, 청년 및 신혼부부들이 관악구에 살기 좋다고 생각하는데요,

강남 직주근접과 상대적으로 저렴한 가격이 그 이유입니다.

하지만 최근 관악구 집값도 너무 많이 올랐습니다.

 

출처: 네이버 부동산

 

서울대입구 대장이라 불리는 관악푸르지오도 현재 중층 기준으로 8억 8천만원으로 호가가 형성되어있고,

LTV 40%기준으로 5억3천만원이 필요하여 300만원 월급으로 한 푼도 안쓰고

176개월 즉 15년이라는 시간이 필요합니다.

 

 

2. 시대를 관통하는 재테크 기법

2.1 정부 정책 보금자리론

 

시대를 관통하는 재테크 기법으로 정부 정책을 활용하는 것입니다.

 

현재 부동산 대출은 LTV 와 DSR 40%로 쉽게 대출을 받기 힘든 상황입니다.

DSR에 대해 궁금하신 분들은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

https://chikkorita.tistory.com/99

부동산 대출규제 주택담보대출 DSR

 

하지만 정부에서 일정 요건을 만족하는 사람들에게는 '보금자리론' 이라는 대출완화 정책을 실행하고 있습니다.

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do

주택금융공사 | 주택담보대출 | 보금자리론 | 상품소개 | 소개

 

보금자리론 상세 설명

연소득 7천만원 이하(전년도 원천징수 기준)이며 신혼부부의 경우 합산소득 8천5백만원이며

 

보금자리론 대상주택

주거용 오피스텔은 제외되며 6억원 이하의 아파트에 대해 LTV 70% 기준으로 최대 3억 6천만원까지

대출이 가능합니다.

 

보금자리론 대출한도

 

 

우리는 이를 활용하여 최대 514,285,714원의 아파트는 구입할 수 있게 되었습니다.

 

2.2 DTI 및 신용대출을 고려한 대출금액

 

보금자리론 조정대상지역

 

조정대상지역이라도 보금자리론을 활용하여 LTV 70%까지 대출이 가능하지만,

소득요건을 적용하는 DTI도 고려하여 대출 금액을 산정해야 합니다.

 

최대 LTV 70%, DTI 60%까지 가능하지만, 보수적으로 LTV 60%, DTI 50%

그리고 신용대출 5천만원을 가정하여 평균연봉 3천6백만원 기준으로 대출 금액을 산정하겠습니다.

 

LTV 40% 기준 대출가능액

연봉 3천 6백 기준으로 우리는 약 3억 8천만원의 집을 구매할 수 있게 되었습니다.

 

출처: 네이버 부동산

해당 금액 기준으로 서울이 아닌 부천, 인천쪽에 가능한 매물이 조금씩 있는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 이 또한 자기자본 1억원은 필요한 것을 알 수 있습니다.

 

신용대출 고려 DTI

 

 

3천6백만원 연봉으로는 DTI 적용으로 인해 오히려 신용대출을 받는 것이 불리하지만,

실질적으로 씨드를 너무 크게 할 수도 없기 때문에 신용대출을 받고

씨드를 최소화하는 것이 방법이라 생각됩니다.

 

 

2.3 현 시대에 맞는 재테크 방향

 

현재 정부정책과 평균 임금을 고려했을 때 3억 8천만원대 주택을 구매하는 방법이 

최선이라고 생각됩니다.

아파트를 무조건 구매하는 것이 맞는가? 앞으로 떨어지지 않을까? 이런 생각을 할 수도 있습니다.

하지만 첫 술에 배부를 수 없고 무주택자의 1주택 소유 안정감의 효용이 보다 크다고 생각합니다.

 

우리세대 청년들은 서울에 집을 살 수 없다는 절망감에 보복심리를 하게 됩니다.

그렇기 때문에 근로소득은 중요하지 않고 현재 돈을 모으는 것보다 

차나 명품을 소비하게 되는 현상도 정상적인 의식의 흐름이라고 생각합니다.

 

하지만 어느 시대나 씨드를 모으는 것은 기회가 왔을 때 그 기회를 잡는 준비 과정입니다.

집값이 떨어질 것이라 기대하는 사람도 근로소득을 통해 씨드를 최소 5천만원 이상

만드는 것이 재테크의 가장 어렵고 기본적인 한걸음이라 생각됩니다.